Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling
Dokumentation
Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html). BA = Bauausschuss.
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.
| 19.02.2021 | Wertgrund Wohnpartner GmbH kauft von den Objekt- gesellschaften von BaseCamp Student und dem European Student Housing Fund ein ca. 37.000 qm großes Grundstück (Fläche A in der Liegenschaftskarte) und plant die Entwicklung und den Bau von rund 650 Wohnungen „nahezu ausschließlich Mietwohnungsbau … , rund 40 Prozent der Wohnungen sollen geförderte und preisreduzierte Wohnungen werden. Zusätzlich plant WERTGRUND im Quartier eine Kita.“ (Pressemitteilung derWertgrund Wohnpartner GmbH) |
| April 2021 | Wertgrund Wohnpartner GmbH verkauft eine Teilfläche von 13.605 qm an Wertgrund WohnSelect D zum Preis von 6,4257 Mio. €, was 472 €/qm unbebaut entspricht (nach Wertgrund Objektliste vom 30.11.2021). Beides sind Tochtergesellschaften der Wertgrund Immobilien AG. Wertgrund WohnSelect D ist ein Fonds der WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, die ebenso wie Wertgrund Wohnpartner GmbH eine Tochtergesell- schaft der Wertgrund Immobilien AG, München, ist. |
| 18.11.2021 | Wertgrund präsentiert ihr Konzept dem Bauausschuss der Stadt. Statt 650 Wohnungen, wie im Februar 2021 noch angekündigt, geht es jetzt um 570 Wohnungen. Entsprechend den Verpflichtungen aus dem Städte- baulichen Vertrag sollen 40% „gefördert, preisgedämpft oder preisreduziert sein werden“ – also 30%-Quote plus 10 % preisgedämpft/preisreduziert. Was gedämpft und reduziert unterscheidet, bleibt unklar. . Laut Städtebaulichem Vertrag § 4 sind für 10% der Geschoss- wohnungen: „über einen Zeitraum von 10 Jahren ein Mietzins (Kaltmiete) von maximal 10,- EUR/ qm Wohn- fläche zu verlangen; Mietanpassungen in Höhe der vom statistischen Bundesamt festgestellten allgemeinen Kostensteigerung sind jedoch zulässig“. In der Präsentation sind die Standorte für die preisreduzierten Wohnungen angegeben. Was preisgedämpft meint, wird nicht erläutert, im Bauausschuss auch nicht nachgefragt. Hinzu kommen laut Vertrag 10 Wohnungen für von Obdach- losigkeit bedrohte Menschen, für welche die Stadt für 10 Jahre ein unmittelbares Belegungsrecht erhält. Zudem wird Wertgrund entsprechend dem Vertrag eine Kita und einen Spielplatz errichten, die Gebäude mit Fern- wärme energetisch versorgen und darüber hinaus die Dächer begrünen – und einen „Wald-Saum“ pflanzen. Aös energetischer Standard ist der 55 KfW-Standard vorgesehen. Der Bauausschuss nimmt die Präsentation ohne grosse Nachfragen oder Kritik zur Kenntnis. |
Quellen: Präsentation vor dem Bauausschuss am 18.11.2021; Städtebaulicher Vertrag (Entwurf) Bauausschuss vom 28.10.2019; https://www.dasinvestment.com/fonds/vergleich/DE000A1CUAY0?index=18
Immobilienfonds, Anlagestrategien und sozialer Wohnungsbau
Die Wertgrund Immobilien AG aus München hat mit dem „Liesel Quartier“, wie sie es nennen, ein weiteres grosses Neubauprojekt in Göttingen gestartet. Mit den geplanten 560 Wohnungen und den 214 im Bau befindlichen am Nonnenstieg wird die Wertgrund 2024/25 mit fast 800 Wohnungen zu grossen privaten Anbietern auf den Göttinger Wohnungsmarkt gehören.
Mit dem Grundstückskauf Anfang 2021 hat die Wertgrund auch den Städtebaulichen Vertrag übernommen, den die Vorbesitzer mit der Stadt 2019/20 geschlossen hatten. Das betrifft den Umfang sozial geförderter und preisreduzierter Wohnungen, den Bau sozialer Infrastrukturen wie Kindertagesstätte und energetische Vorgaben. Auch die im November 2021 vorgestellte, geplante Baustruktur unterscheidet sich nicht wesentlich von der im Mai 2018 dem Bauausschuss von der BaseCamp Student präsentierten. Die geplante Bruttogeschossfläche für Wohnen ist gegenüber 2018 rd. 10% geringer. Abers sonst handelt es sich im Wesentlichen nur um eine Eigentümerwechsel.
Warum engagiert sich Wertgrund hier mit rd. 180 Mio.Euro an Investitionen? Und warum ist es für den Investor kein Problem, 40% der Wohnungen zu „sozialen“ Preisen anzubieten?
Die Antwort auf die erste, rhetorische Frage lautet natürlich: Das Unternehmen sieht darin eine hoch rentable Investition. Die Wertgrund Immobilien AG betreibt verschiedene Immobilienfonds, unter anderem den Fond Wertgrund WohnSelect D, an den der Projektentwickler Wertgrund Wohnpartner ein grosses Grundstück für rd. 200 Wohnungen bereits weiter verkauft hat. Dieser Fonds ist mit einem Volumen 372 Mio. € (31.5.2021) zwar relativ klein, aber ein Spitzenreiter unter den offenen Immobilienfonds in Deutschlad, was die Renditen betrifft (über 10 Jahre 7,18% pro Jahr) (vgl. auch https://www.finanzen.net vom 15.8.2021; s. Grafik). Nicht überraschend, dass zwei Kapitalerhöhungen 2021 mehrfach überzeichnet waren. An Anlage suchendem Kapital mangelt es offenbar nicht, im Gegenteil. Und der Mietwohnungsbau ist eine höchst lukrative und „zukunftssichere“ Kapitalanlage.
Das leitet über zur zweiten Frage, warum sozialer Wohnungsbau kein Investitionshindernis ist.
Der Fonds-Verwalter Wertgrund präsentiert sich seit einiger Zeit sozial engagiert und ESG-orientiert – so z.B. auf der „Berliner Immobilienrunde“ Februar 2020, in Interviews oder auf der eigenen Homepage. „In der Privatwirtschaft wird ESG-konformes Investieren wichtiger.“ (Wertgrund Pressemitteilung vom 31.3.2021) Göttingen ist für diese Unternehmenspolitik offenbar ein guter Standort.
„Göttingen ist ein geeigneter Investitionsstandort für uns und passt wunderbar zu unserer Strategie, in attraktiven Universitätsstädten Wohnungsbau zu erwerben oder zu realisieren, der unseren hohen ESG-Ansprüchen gerecht wird“, erläutert Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der WERTGRUND Immobilien AG“. (Wertgrund Pressemitteilung vom 9.2.2021)
Es gibt natürlich auch „harte“ ökonomische Fakten, die für eine geänderte Investitionspolitik sprechen.
- In einem am 11.9.2021 von www.finanzen.net veröffentlichten Interview erklärt Meyer, warum Wertgrund die Investitionsstrategie ändert und weniger Bestandsimmobilen kauft, dafür neu baut:
„Bestandsimmobilien sind immer teurer geworden, doch die Mieten haben nicht nachgezogen. Das hat die Renditen gebremst. Im Neubau gibt es attraktivere Renditen. Einerseits weil die Kaufpreise in Relation zu den Jahresmieten niedriger sind. Andererseits wird der Neubau wohl weniger durch die Politik reguliert werden, um ihn nicht abzuwürgen.“ - Zudem ist sozialer Wohnungsbau rentabel:
Wertgrund hat 2021 von einem Beratungsunternehmen, Bulwiengesa, den Markt für geförderte bzw. zu fördernde Wohnungen durchleuchten lassen. Bulwiengesa bestätigt, dass sich Investitionen in gefördertes Wohnen für Anleger lohnen würden „trotz geringer Renditen“:
„Das sind in erster Linie drei Aspekte: Erstens habe ich praktisch kein Vermietungsrisiko und wenig Fluktuation, stattdessen sichere Mieteinnahmen und damit stabile Cashflows. Zweitens setzen Investoren mit der Anlage in gefördertes Wohnen auf ein nachhaltiges Investment, genauer: den sozialen Faktor unter den ESG-Kriterien. Drittens profitiere ich als Investor von einer immensen Wertsteigerung nach Auslaufen der Bindung, wenn die Wohnungen zum Marktniveau vermietet werden können.“ (Adami von Bulwiengesa AG , https://www.wertgrund.de/aktuelles/infothek/interviews/)
Ein Manager eines mehrfach grösseren Immobilienfonds, der HausInvest, mit dem Wertgrund zusammen arbeitet, erläutert ähnlich:
„Selbst Normalverdienern fällt es in München oder Frankfurt zunehmend schwer, am freien Wohnungsmarkt fündig zu werden, und Berechtigte warten zum Teil jahrelang erfolglos auf die Zuteilung einer passenden Wohnung. So kommt es, dass eine geförderte Wohnung nie lange leer steht. Ist der Förderzeitraum dann einmal abgelaufen – je nach Bundesland nach 15 bis 30 Jahren –, können bei Neuvermietungen marktgerechte Mieten abgerufen und die Renditen entsprechend gesteigert werden.“ (https://www.wertgrund.de/aktuelles/infothek/interviews/)
Wertgrund fasst das für die Anleger zusammen:
„Als Teil zeitgemäßer Fondsprodukte eignen sich Sozialwohnungen ideal als defensive Beimischung: Der enorme Nachfrageüberhang bewirkt, dass die Vermietung dieser Wohnungen so gut wie garantiert ist. Anleger profitieren also von konstanten Mieteinnahmen und von den Wertzuwächsen der Immobilie selbst. Sozialwohnungen unterliegen dabei stets einer gesetzlichen Frist der Preisbindung. Nach Ablauf dieser Frist können die Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermietet werden.“
(https://www.wertgrund.de/wohnimmobilienfonds/projektentwicklung/sozial-gefoerderter-wohnraum/; 2.1.2022) - Das Land Niedersachsen hat 2021 sein Wohnraumfördergesetz angepasst:
„Im Fokus: die Erweiterung der Wohnfläche für Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte auf bis zu 60 Quadratmeter Wohnfläche – damit verfolgt das Land das Ziel, den Wohnungsbau qualitativer zu gestalten. Weiterhin sollen bis 2030 40.000 sozial geförderte Wohnungen entstehen Dafür gibt es neben Fördersätzen und Tilgungszuschüssen außerdem eine Anhebung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten.“ (https://www.wertgrund.de/wie-sieht-es-mit-dem-sozialen-wohnungsbau-aus-der-status-quo-im-september-2021/) - Und nicht zuletzt ist Göttingen eine Universitätsstadt mit einem grossen Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Wertgrund findet in der Studie von Holm et. al. (Böckler-Stiftung, 2021) bestätigt, dass – wie Wertgrund zitiert – der „Realversorgungsgrad“ (d.h. u.a. Mietbelastung unter 30%) sich im Zeitraum 2006-2018 in kaum einer Grossstadt so sehr verschlechtert hat wie in Göttingen. Das sichert Nachfrage und stabile Casjhflows.
„Sozialer Wohnungsbau als wertstabiles Investment“, schreibt Wertgrund.
„Der öffentlich geförderte Neubau ist spannend. … Der Investitionsansatz, den wir unter anderem mit dem Liesel Quartier in Göttingen verfolgen, hat eine soziale Komponente und ist zukunftsstark.“ (Meyer (Wertgrund) nach Das Investment vom 9.12.2021)
Der Beitrag der „Investoren“ zur Lösung der „sozialen Frage“ besteht darin, dass der Staat über Förderprogramme die für den Profit zu geringe Zahlungsfähigkeit von Mietern aus Steuermitteln erhöht, damit rentable Investitionen möglich werden. Die Renditen sind anfangs moderat. Aber nach Ende der Bindungsfrist ermöglicht die Vertragsfreiheit höhere, marktgerechte Mieten. Wertsteigerungen und höhere Mieteinnahmen erwirtschaften dann auch „marktübliche“ Renditen.
Was das sozial bedeutet, zeigen ja gegenwärtig die Sozialwohnungsbestände der 1970er Jahre, bei denen die Bindungsfristen ausgelaufen sind.
SPD-Politiker:innen werden über Immobilienunternehmen wie Wertgrund wohl zufrieden sein, denn hier wird ihre Vorstellung vom harmonischen „Ohne Investoren geht es nicht“-Sozialstaat ein wenig Wirklichkeit.
.Die „Wohnungsfrage“ wird auf diese Weise nicht gelöst.
Stadtentwicklung Göttingen 