Soziale Stadtentwicklung

Wohnungslose brauchen einen guten Platz in der Innenstadt

Untere Maschstrasse 13b

Die Idee einer sozialen Stadt, in der alle Menschen gut leben können und auch – das ist eine Voraussetzung dafür – gut und bezahlbar wohnen können (oder überhaupt wohnen können !), diese Idee wird sicher von vielen geteilt. Wohl auch von Politiker*innen. Doch die Praxis der Stadtpolitik versteht unter einer sozialen Stadtentwicklung ganz offensichtlich etwas anderes. Der Umgang mit der alten JVA hat dies gezeigt (https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com/2022/07/05/was-haben-alte-jva-und-hagenweg-20-gemeinsam/ ). Und auch der Umgang mit der Heilsarmee – gegenüber der alten JVA – macht die Realität sozialer Stadtpolitik in Göttingen deutlich. Dem hier wiedergegebenen offenen Brief des Waageplatz-Viertels (https://waageplatz-viertel.org/) vom 6.9.2022 ist nichts hinzu zu fügen.

Wohnungslose brauchen einen guten Platz in der Innenstadt – Unsere Nachbar*innen bleiben

Offener Brief an Petra Broistedt, Oberbürgermeisterin Stadt Göttingen

Sehr geehrte Frau Broistedt,
am 11. September begehen wir deutschlandweit den Tag der Wohnungslosen. Ein Anlass für uns, Ihnen unsere große Sorge um unsere Nachbar*innen aus dem Wohn- und Übernachtungsheim der Heilsarmee mitzuteilen. Es drängt, dass die von der Stadt Göttingen unterbrochene Kommunikation mit der Unterkunft von Ihnen wieder aufgenommen wird. Ein weiteres Aussitzen und Nicht-kümmern droht in einem Desaster für uns und unsere Nachbar*innen zu enden. Auch wohnungslose Menschen verdienen eine sichere Zukunft und einen Platz in der Innenstadt. Es ist höchste Zeit, dass alle Beteiligten eine realisierbare, gute Perspektive entwickeln und vereinbaren.
Die Stadt Göttingen ist Vermieter*in des Gebäudes Untere-Masch-Straße 13b, in welchem die Heilsarmee aktuell noch bis zu 21 wohnungslosen Menschen Obdach, Versorgung, Gemeinschaft und ein „Zuhause auf Zeit“ bietet. Die baulichen Zustände des Hauses sind jedoch – wie Sie vielleicht wissen – teils schlicht erschreckend. Es sei hier nur massiver Schimmelbefall im Keller genannt, der eine Sperrung von Räumen und den einhergehenden Ausschluss von Frauen bedeutet, sowie instabile Böden, Decken und gerissene Wände, die teils nur provisorisch geflickt wurden. Auch auf den zweiten Blick scheint die Stadt Göttingen ihren Pflichten als Vermieter*in nicht nachzukommen. Unserem Eindruck nach besteht offenbar seit Jahren kein Interesse, die Mängel zu beheben. Wir wissen, dass die Heilsarmee das Gebäude aufgrund der baulichen Mängel und der fehlenden Barrierefreiheit mittelfristig nicht mehr nutzen kann. Seit Jahren sind die Menschen daher händeringend auf die Entwicklung einer alternativen Immobilie angewiesen. Wenn es nach uns geht, in unserem Viertel – wir leben gerne zusammen. Aktuell wird jedoch nicht offen kommuniziert und nach wirklichen Lösungen gesucht. Dabei sollten die Gesundheit und das Wohlergehen aller Bürger*innen oberste Priorität der Stadtpolitik sein.
Wir sind über die Hartnäckigkeit der Stadt Göttingen erschrocken. Bereits im Jahr 2011 stellte die Stadt den Bedarf für diese Einrichtung in Frage und sprach sogar von einer möglichen Kündigung der Verträge. Dies scheiterte jedoch am massiven Widerstand der Öffentlichkeit. Bei uns entsteht der begründete Eindruck, dass dies nun durch die berühmte „Hintertür“ erfolgen soll. Es scheint, dass die Stadt einfach auf Zeit spielt. Irgendwann wird ein Gutachten feststellen, dass im verfallenden Gebäude keine Menschen mehr wohnen können und dürfen. Dann war’s das für die Bewohner*innen der Heilsarmee. Selbstverständlich wissen Sie um die Verträge der Heilsarmee mit dem Land Niedersachsen, in denen Bedingungen für den Betrieb der Unterkunft festgeschrieben sind. Von einem Tag auf den anderen stünden unsere Nachbar*innen in einem solchen Szenario ganz wirklich auf unseren Straßen. Die gewachsene soziale Gemeinschaft mit teils langjährigen, auf Hilfe angewiesenen Bewohner*innen und engagierter fachlicher Betreuung wäre zerschlagen. Was denken Sie sich? Sollen die Wohnungslosen doch woanders hingehen? Sollen in Göttingen Wohnungs- und Obdachlose keinen Platz in der Innenstadt haben? Werden Sie sich mit bedauerndem Blick vor die Presse stellen und mitteilen, dass nicht die Stadt Göttingen, sondern das Land Niedersachsen die Schuld trägt, dass die Heilsarmee, als eine wichtige Anlaufstelle für Obdachlose leider nicht mehr in der Stadt Göttingen existiert – die Stadt habe eben so kurzfristig kein konzept-adäquates Ausweichquartier finden können? Was ist der verdeckte Plan? Soll auch das Gebäude Untere-Masch-Straße 13b an einen Investor gehen, anstatt es mit den bewilligten Fördermitteln aus dem Städtebauförderprogramm Sozialer Zusammenhalt zu sanieren? Wäre das „Innovation“ und „Ein Göttingen für Alle“ (P.B.)?
Nachhaltig erschüttert hat uns auch der geschmacklose Vorstoß aus dem Bauausschuss, das Soziale Zentrum könne ja in das Gebäude der Heilsarmee gehen – ohne zuvor das Gespräch mit den Nutzer*innen gesucht zu haben. Und wissentlich, dass sich unser Konzept des Sozialen Zentrums nicht in diesem Gebäude realisieren lässt. Im übrigen werden wir uns nicht gegeneinander ausspielen lassen.
Jahrelang hat die Stadt Göttingen für die Wohnungslosen in der Heilsarmee nicht angemessen gehandelt, im schlimmsten Falle Aktivität gezielt nur angedeutet.
Wir Nachbar*innen aus dem Waageplatz-Viertel fordern die Stadt Göttingen auf
wieder mit der Heilsarmee in Kontakt zu treten,
dringendste Reparaturen/Instandsetzungen fachlich qualifiziert sofort ausführen zu lassen,
die gewonnene Zeit für eine intensivierte Suche nach einer adäquaten Immobilie – am Waageplatz oder in Bahnhofsnähe zu nutzen.

Freundliche Grüße,
Forum Waageplatz-Viertel

P.S.: Wenn der/die Leser*in den Eindruck hat, unsererseits würde übertrieben, so geben wir folgende Empfehlung: Nehmen Sie eine 20 Euro Spende in die Hand und begeben Sie sich auf den Weg zur Heilsarmee, um sich dort vor Ort das Desaster von der Heimleitung zeigen zu lassen.

KEIN qualifizierter Mietspiegel für Göttingen !?

Eine deutliche Kritik
des Mietervereins Göttingen

München Qualifizierter Mietspiegel 2021 – Wohnlagequalität (Ausschnitt) –
einer der Bewertungsfaktoren
(
https://stadt.muenchen.de/infos/mietspiegel.html; 26.8.2022)

In einer Presseerklärung vom 24.8.2022 begründet der Mieterverein Göttingen, warum er bei der Erstellung eines Mietspiegels für Göttingen nicht mitarbeiten wird, obwohl er seit vielen Jahren – wie die GöLinke und die Grünen im Stadtrat – einen Mietspiegel fordert.

Dieser ungewöhnliche, aber gut nachvollziehbare Schritt ist ein weiterer Hinweis darauf, welche Wohnungspolitik die Stadt Göttingen verfolgt: Die Interessen der Vermieter an möglichst wenig regulierten Mieterhöhungen gelten mehr als die Interessen der Mieter an bezahlbarem und einigermaßen rechtssicherem Wohnraum – Rechtssicherheit als Schutz vor ‚willkürlichen‘ Forderungen nach Mieterhöhung.

Die Göttingen regierende Koalition aus SPD/FDP/CDU wird sich von der Kritik wenig beeindrucken lassen. Denn schon seit Jahren bestreiten SPD und Stadtverwaltung mit fadenscheinigen Argumenten den Nutzen eines qualifizierten Mietspiegels. Jetzt zwingt sie ein Bundesgesetz, einen Mietspiegel zu erstellen. Gegen die Stellungnahme des Deutschen Städtetages1 und gegen der Rat von Experten, die u.a. am 15.2.2022 ausführlich im Bauausschuss dazu vorgetragen haben2, entscheidet sich die Göttinger Stadtregierung für den ‚einfachen Mietspiegel‘. Der Mieterverein kritisiert zu Recht die fragwürdigen Methoden, mit denen der Mietspiegel erstellt werden soll, wie auch die Steuergeldverschwendung des vermeintlich kostengünstigeren einfachen Mietspiegels.

Man kann nur staunen, wie die Universitätsstadt Göttingen, die „Wissen schafft“, regiert wird. Andererseits ist diese wenig mieterfreundliche Wohnungspolitik nicht neu und nicht überraschend. „Soziale Gerechtigkeit“, so heisst es im aktuellen Bündnisvertrag von SPD/FDP/CDU vom März 20223, erfordert die Förderung von „Innovation und Wirtschaft“, die Garantie der „Freiheit zur Selbstverwirklichung“ – auch für die wirtschaftlichen Interessen der Vermieter und ‚Investoren‘. Ein einfacher Mietspiegel erscheint der regierenden Koalition da wohl hilfreicher als ein qualifizierter.

Pressemitteilung des Mietervereins Göttingen e.V. vom 24.8.2022 ->


(K)ein Mietspiegel für Göttingen

Der DMB Mieterverein Göttingen e.V. wird sich nicht an einem Arbeitskreis zur Erstellung eines einfachen Mietspiegels für Göttingen beteiligen. Göttingen gehört zu den wenigen Großstädten in Deutschland, die noch nicht über einen Mietspiegel verfügen. Inzwischen ist jedoch aktuell durch Gesetz vorgeschrieben, dass alle Großstädte über 50.000 Einwohner – fristgebunden bis zum 31.12.2022- einen Mietspiegel erstellen müssen, sodass sich nunmehr auch die Stadt Göttingen gezwungen sieht, zu handeln. Daraufhin haben der DMB Mieterverein Göttingen e.V. und die Interessenvertretung der Vermieter, H. + G. Göttingen e.V., in einer gemeinsamen Erklärung die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegel gefordert, ihre Mitarbeit angeboten und die Stadtverwaltung aufgefordert, gemeinsam ein Konzept zu erarbeiten. Hierauf erfolgte zunächst keine Reaktion der Stadtverwaltung. Nachdem der Rat der Stadt es – entgegen der nahezu einhellig vorgebrachten Expertisen – ablehnte, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, lud die Stadtverwaltung erst jetzt , kurz vor Ablauf der Frist, zu einer ersten Mietspiegelkonferenz ein, um auf dieser ihre Pläne vorzustellen. Das Ergebnis ist enttäuschend, wenn nicht geradezu ernüchternd. Der einfache Mietspiegel soll unter großem Zeitdruck mit Hilfe einer online- Fragebogenaktion erstellt werden. Dabei ist von Anfang an abzusehen, dass er seine Aufgabe von vorneherein nicht erfüllen kann und wird. Ein qualifizierter Mietspiegel wird im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt und hat die Vermutung der Richtigkeit für sich. Er kann bei Gericht den Entscheidungen zugrunde gelegt werden, es müssen keine teuren Sachverständigengutachten eingeholt werden und jeder kann im Vorfeld abschätzen, welche Miete ortsüblich ist und ob eine Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Bei der Mietspiegelkonferenz waren – außer der Politik – nun nur die örtlichen Wohnungsgenossenschaften und die städtische Wohnungsbau vertreten, die großen Privatvermieter waren gar nicht erst eingeladen worden. Da bei den Genossenschaften und der SWB die Mieten nach deren Angaben etwa 2,00 € unter dem ortsüblichen Niveau liegen, würde der Mietspiegel – so die Verwaltung – angeblich „verzerrt“. Dies soll nach der Vorstellung der Verwaltung durch „statistische Gewichtungen“ ausgeglichen werden, was von der Methodik her schon im Ansatz zweifelhaft ist, gerade bei den in Göttingen kaum noch bezahlbaren Preisen für Neuvermietungen. Derartiges trägt aber erst recht dazu bei, das Vertrauen in einen Mietspiegel zu erschüttern und lädt regelrecht zum Prozessieren ein. Hinzu kommt, dass erhebliche fachliche Bedenken gegen das von der Stadt beauftragte Institut – Analyse und Konzept – bestehen. So hat Analyse und Konzepte für den Landkreis Göttingen für das Jahr 2012 ein Gutachten für die Kosten der Unterkunft beim ALG II erstellt. Dies ist im Berufungsverfahren vom Landessozialgericht 2017 für ungültig erklärt worden. Ähnlich ist es mit Gutachten für den Werra-Meißner-Kreis ergangen. Der DMB Mieterverein Göttingen ist nicht bereit, sich unter diesen Voraussetzungen an der Erarbeitung eines einfachen Mietspiegels für Göttingen zu beteiligen. Cornelius Blessin vom Vorstand des Mietervereins erklärte, dass sich der Mieterverein immer für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels ausgesprochen habe. Nach Ansicht von Cornelius Blessin ist die Erstellung eines einfachen Mietspiegels – so wie die Verwaltung es hier aktuell vorhat – reine Verschwendung von Steuergeldern und dient nur dazu, – sozusagen im letzten Moment – der Stadtverwaltung formal die Anforderungen des Gesetzes erfüllen zu helfen. Er fordert erneut, dass sich die Stadtverwaltung mit den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter zusammensetzt und ein Konzept erarbeitet, das vor Gericht hält und Rechtssicherheit schafft. Der DMB Mieterverein ist nicht bereit, nur um dem Gesetz Genüge zu tun, unter großem Zeitdruck an einem solchen Mietspiegel mitzuarbeiten, der seine Zwecke von vornherein nicht erfüllen kann und wird.

DMB Mieterverein Göttingen e.V. Der Vorstand


1 https://www.staedtetag.de/positionen/beschluesse/mietspiegelreformgesetz
https://www.staedtetag.de/presse/pressemeldungen/2021/unabhaengigkeit-sachkunde-erstellung-von-qualifizierten-mietspiegeln

2 https://www.goettingen.de/allris/to020.asp?TOLFDNR=150237

3 „Neues beginnt jetzt – Göttingens Zukunft gemeinsam gestalten. Vereinbarung über ein Haushaltsbündnis im Rat der Stadt Göttingen in der Ratsperiode 2021 bis 2026 zwischen SPD, CDU und FDP“ (http://www.cdu-göttingen.de/ -> Positionen – Bündnisvertrag; 26.8.2022)

LEG in Grone Süd

„Stell´dir vor, alles steht fett in der Zeitung, und es ändert sich – N I C H T S“

Seit Beginn diesen Jahres gehören die Wohnungsbestände der Westgrund/Adler Group nun der LEG Immobilien SE, dem momentan zweitgrössten Immobilienkonzern in Deutschland. Die Übernahme bereitete der LEG einige (technische) Probleme, weil sie offenbar chaotische Verhältnisse vorfanden – nicht nur bauliche. Jetzt – nach einem halben Jahr – sind diese Schwierigkeiten weitgehend überwunden. Und es stellt sich in der Bewirtschaftung der Wohnungen und im Umgang mit Mietern die LEG-Normalität ein. Was dies für Mieter bedeutet, schildert ein Bericht in den aktuellen „Göttinger Blättern“, der hier wiedergegeben wird. Dass die Göttinger Verhältnisse kein Sonderfall sind, zeigt ein kurze Recherche im Internet (s.u.). Wie bei der Adler Group und bei Vonovia geht es auch bei der LEG in erster Linie darum, Gewinne und Dividenden für Aktionäre zu erhöhen, finanziert durch steigende Mieten bei „kosten-effizienter“ Bewirtschaftung.

Der folgende Text erschien in den Göttinger Blättern (Ausgabe: Juli/August 2022).

LEG – „Stell´dir vor, alles steht fett in der Zeitung, und es ändert sich – N I C H T S“

„Wer kann, zieht weg“, so zitiert das Göttinger Tageblatt vom 1. Juni eine Mieterin der LEG in Grone Süd. Und es heißt dort auch, die „Kritik an der Neu-Eigentümerin“ reißt nicht ab.

(Teil I )
In vielen Staaten dieser Welt gibt es keine Pressefreiheit. Dort dürfen die unterschiedlichsten Dinge nicht geschrieben werden: Ob es Kritik an Staatsoberhäuptern ist oder den Machenschaften von Oligarchen. Die Pressefreiheit wird dort mit Füßen getreten. Wir alle kennen diese Horrorstorys und die Mutigen, die trotzdem unter großen Gefahren recherchieren, sind nur zu bewundern. Aber immer nur, wenn damit die Hoffnung verbunden ist, dass dies etwas ändere …
Da haben wir es hier weitaus besser. Hier kann jeden Tag Kritisches in der Zeitung stehen. So können auch Immobilienkonzerne voll Inbrunst angeklagt werden: In dem o.g. GT-Artikel über die LEG wird der Vorsitzende der Göttinger Linken im Rat mit dem Vorwurf zitiert, „das Gebaren der LEG erinnert an Mafia-Methoden“. Er meint damit, dass die Mieter*Innen durch Drohanrufe unter Druck gesetzt werden. Und diese Methoden wirken tadellos: Es fand sich nur eine Mieterin, die bereit war, namentlich zitiert zu werden. Alle anderen haben Angst.
Natürlich weist die LEG, die sich erst vor einigen Wochen im Bau- und Sozialausschuss den Ratsmitgliedern und der Verwaltung im besten Licht vorgestellt hat, diese Vorwürfe „aufs Schärfste“ zurück. – und das war’s dann …
Alles ist hinlänglich bekannt: Zahlreiche Berichte im Göttinger Tageblatt haben wirklich ungeschönt die Zustände geschildert. Es gab Fernsehberichte im NDR, auf SAT 1 und in den sozialen Medien.
Auch in den Göttinger Blätter gab es seit Monaten kaum eine Ausgabe, in der nicht darüber berichtet, geschimpft und gefordert wurde.
Nur, Hand aufs Herz, liebe Lesende: Wen interessiert das eigentlich – außer den Mieter*innen, Mietaktivist*innen, linken Politiker*innen und einigen Gutmenschen noch? Dass die Menschen im Süntelweg seit einem Jahr auf der Baustelle hausen und es im Rodeweg genauso unerträglich weitergeht?
Wirklich schlimm und zutiefst frustrierend ist jedoch, dass es den Investoren herzlich egal sein kann, was in der Zeitung steht. Es muss hier zu Lande gar nicht erst verboten sein, solch mächtige Akteure „aufs Schärfste“ anzugreifen. Man kann alles sagen, schreiben, auf Kundgebungen herausbrüllen, an Häuserwände sprayen oder was auch immer tun. Im Falle der Zustände auf den Baustellen der Adler-LEG nützt das alles leider – mit Verlaub gesagt – nichts. Was die Öffentlichkeit im Allgemeinen und ihre Mieterschaft im Besonderen von dem Investor halten, scheint diesen wenig zu interessieren. Sie scheinen im kapitalistischen System unbegrenzte Macht zu haben
Auch das Interesse der Grünen am Groner Prekariat ist schnell erlahmt. Nach dem ganzseitigen Artikel jetzt Anfang Juni gab es von keiner politischen Seite irgendeine Reaktion.
Um den alten Brecht zu zitieren: „Gehen nach Orten, die durch Gehen nicht erreicht werden können, muss man sich abgewöhnen. Reden über Angelegenheiten, die durch Reden nicht entschieden werden können, muss man sich abgewöhnen.“

Vielleicht deshalb nützt der Protest im „Schmuddelstadtteil“ Grone wenig und auf Zeitungsberichten werden sich Eier gepellt.
Es wird Zeit, nach anderen Orten und Formen des Protestes zu suchen!

(Teil II )
Um auf die Frage von Seite 1 zurückzukommen, wen das eigentlich noch wirklich interessiert, was in ihrem Zuhause passiert:
Es interessiert natürlich die Menschen, die seit einem Jahr in Dreck und Lärm und vielfältigem anderen Unbill leben müssen. Sie nehmen hin, dass sie das aushalten müssen. Denn selbst, wenn es vereinzelt noch rare Exemplare einer bezahlbaren Wohnung gäbe, haben sie keine Chance, sie zu bekommen. Weil sie Migrant*innen sind und/ oder zu viele Kinder haben, zu wenig Einkommen, mit kleiner Rente, in Hartz 4 oder in Grundsicherung, etc.
Also ist für die Betroffenen nur Aushalten angesagt und dabei zu erleben, dass es den Rest der Stadt wenig schert.
Vor Corona, zu Beginn der Modernisierung, hatte sich eine Gruppe von Mieter*innen als Groner Mieterinitiative in lockeren Abständen getroffen. Diese Gruppe ist leider sehr geschrumpft. Die Unterstützer*innen vom Verein IN-Grone und Grobian machen weiter, verteilen Flugblätter und sind ansprechbar für die Betroffenen. (hier noch einmal die Telefonnummer vom Mietertelefon: 0178-5884649)
Auch wurden bereits zwei Treffen mit Vertreter*innen der LEG organisiert.
Einerseits ist es ein wenig perfide, dass die LEG sich mit diesen Treffen brüstet; sie versucht den Kontakt zur Mieterinitiative für sich zu instrumentalisieren. Als Zwischenüberschrift in dem o.g. GT-Artikel nachzulesen: „LEG- Sprecher Roschin gibt an, im stetigen Kontakt und Austausch mit der Mieterinitiative zu sein“.
Andererseits nutzen die Aktiven diese Möglichkeit und bringen hier die Forderungen der Mieter*innen ein – und die Gespräche sind weit weg von „einvernehmlich“. Das sagt der Pressesprecher natürlich nicht. Die Mieterinitiative informiert die Mieter im Anschluss an die Gespräche auch regelmäßig.
Leider gab es auch dort mehr leere Versprechungen als belastbare Vereinbarungen zugunsten der Bewohnerschaft.
Da kann es einem als Betroffene speiübel werden. Und vor allem kommt ein Gefühl von absoluter Vergeblichkeit aller Bemühungen und allen Protestes hoch und setzt sich fest.
So traf die Verfasserin dieser Zeilen neulich einen älteren Herrn vor seinem Eingang im Süntelweg. Dort gibt es momentan keine Klingeln mehr an der Hauseingangstür. Deshalb steht diese immer offen. Der Nachbar erzählte von seiner kranken Frau und dass sie nicht wegziehen könnten und es hätte doch alles schon so oft in der Zeitung gestanden, aber geändert habe sich: Nichts.
Im November letzten Jahres gab es eine große Kundgebung zu der Misere in Grone und allgemein zum Mietenwahnsinn. Eine tolle, gut besuchte Aktion. Es hatten sich sogar Mitglieder der Grünen-Ratsfraktion eingefunden und sich die Chaosbaustelle zeigen lassen. Eine kurze Zeit sah es so aus, als ob nicht nur die Göttinger Linke Interesse und Engagement für die Mieterschaft hätte.
Schließlich gibt es ja seit Sommer 2021 bei der Stadt eine eigens eingerichtete Verwaltungsstelle, die sich um prekären Wohnraum kümmern soll. Letzten Winter haben sich auch die Grünen daran beteiligt, die Verwaltung zum Jagen zu tragen. Die zuständigen Fachdienste für Bauen, Gesundheit, Soziales etc. sollten dazu zu bewegt werden, die Adler bzw. LEG in die Pflicht zu nehmen.
Doch lässt sich die Verwaltung leider in schöner Regelmäßigkeit von den Investoren abspeisen mit Versprechungen und geschönten Vorträgen. Man fragt sich, warum das so wie geschmiert funktioniert.
Der Redakteur des Göttinger Tageblattes war beim letzten Ortstermin im Süntelweg in Grone sichtlich entsetzt von den Zuständen, in denen dort Menschen leben. Dies kommt in seinem Text und den Fotos gut rüber. Seine Frage: „Was tut eigentlich die Stadt gegen all dies?“ konnte die anwesende Mieterin nur mit einem sehr eindeutigen „Nichts“ beantworten.
Die Unterstützer*innen im Stadtteil zerbrechen sich den Kopf, wie weiter vorgegangen werden kann. .Sie sind ihrerseits teilweise frustriert; auch von den Mieter*innen, die kaum noch zum solidarischen Protest zu bewegen sind, sondern resignieren. Das Erleben, dem Investor und der Situation am Wohnungsmarkt ausgeliefert zu sein, zermürbt.

Was also ist zu tun, kann überhaupt getan werden, um der Resignation entgegen zu wirken?
Vielleicht mal andere Wege gehen?

Wie wäre es, den Protest in die Wohnviertel der städtischen Entscheidungsträger*innen zu verlegen? Politik und Verwaltung sind quasi die Geschäftspartner der Investoren. Diese haben ein Interesse daran, dort zu gefallen und im Bündnis für bezahlbaren Wohnraum zu verbleiben.
Neue Wege, diese unheilige Allianz zwischen Stadt und LEG zu stören, müssen gefunden werden. Die geneigte Leserschaft ist herzlich eingeladen, sich dazu die linken Köpfe zu zerbrechen und (auch verrückte) Ideen zusammen zu tragen. Denn: Der Mietenwahnsinn geht uns alle an, auch wenn er nicht überall so gnadenlos wütet wie die ganze Zeit in Grone Süd. (bs)“

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Dass Göttingen nicht ein Sonderfall der LEG ist, zeigen eine kleine Auswahl von Zeitungsmeldungen und Gegenanträge von kritischen Aktionär:innen auf der letzten Hauptversammlung der LEG.

Kritische Mieteraktionäre :
Gegenanträge zur LEG-Hauptversammlung am 19.Mai 2022
.(https://mieteraktionärin.de/gegenantraege-leg-hauptversammlung-2022/)

Mietrinnenverien Witten vom 05.05.2022:
Wittener MieterInnen im Dauerstress mit der LEG.
(https://www.mvwit.de/mieterinnen-im-dauerstress-mit-der-leg/)

Westdeutsche Allgemeine Zeitung vom 23.04.2022
LEG- Mieter in Hattingen – Kein Strom und warmes Wasser“
(https://www.waz.de/staedte/hattingen/leg-mieter-in-hattingen-kein-strom-und-warmes-wasser-id235146317.html)

NWZonline vom 27.04.2022:
„Auricher beschweren sich bei LEG: Diese Mieter leben mit Wasser im Keller und Schimmel in der Wohnung“.
(https://www.nwzonline.de/plus-aurich/aurich-wohnen-wasser-im-keller-und-schimmel_a_51,7,866077966.html)

Westfälische Nachrichten vom 02.12.2021
Mieter ärgern sich über Schimmel und leerstehende Wohnungen“
(https://www.wn.de/muenster/mieter-argern-sich-uber-schimmel-und-leerstehende-wohnungen-2499135?pid=true)

Neue Westfälische vom 16.04.2021
Bielefeld Wut über Mieter-Abzocke: Junge Mutter friert in ihrer Wohnung
Miserabler Wohnungszustand, dubiose Nebenkostenabrechnungen: Viele sind entsetzt über den Immobilienkonzern LEG – nicht nur im Internet formiert sich jetzt Gegenwehr.“

(https://www.nw.de/lokal/bielefeld/mitte/22993077_Wut-ueber-LEG-Abzocke-Junge-Mutter-ohne-Warmwasser-und-Heizung.html )

WDR Nachrichten vom 26.08.2021:
Ärger wegen Schäden in LEG-Wohnung in Münster. Stand: 26.08.2021“
(https://www1.wdr.de/nachrichten/westfalen-lippe/leg-mieter-fordert-reparaturen-104.html)

Westfälische Nachrichten vom vom 17.08.2020:
Mieter des Wohnungskonzerns LEG demonstrieren – Hohe Rendite, wenig Rücksicht
Die Mieterschutzvereine in Münster haben die Akten voll mit Beschwerden von Mietern des Wohnungskonzern LEG. Am Montag demonstrierten einige Mieter vor der münsterischen Niederlassung des Unternehmens…
(https://www.wn.de/muenster/hohe-rendite-wenig-rucksicht-825973)

Neue Westfälische vom 06.09.2015 :
Gütersloh Mieter klagen über die LEG. Immobilienkonzern weist Kritik über hohen Mietzins und schlechten Service zurück.“
(https://www.nw.de/lokal/kreis_guetersloh/guetersloh/20560152_Mieter-klagen-ueber-die-LEG.html)

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Was haben alte JVA und Hagenweg 20 gemeinsam?

… in ihrer Nutzung, im Zustand, in den Eigentumsverhältnissen, in der Lage – nichts.
Aber im Umgang der Politik mit gesellschaftlichen Ressourcen – vieles.

alte JVA (2022)

In beiden Fällen demonstriert die Politik in jüngster Zeit überdeutlich, wie sie mit der Stadt und mit Bürgerinteressen umgeht. Neu ist dies nicht; so verhält sich die Politik schon seit mindesten zwei Jahrzehnten. Aber aktuelle Äusserungen regierender Politiker:innen und Entscheidungen der regierenden Parteien im Stadtrat zu diesen beiden Beispielen erinnern daran, dass die Zeiten wohlfahrtsstaatlicher Politik und staatlicher Daseinsvorsorge längst vorbei sind. Stadt(entwicklungs)politik hat nun nicht mehr die Aufgabe, ökonomische Benachteiligungen durch gemeinschaftliche, kommunale Infrastrukturen zu dämpfen oder auszugleichen. Stadtpolitik hat nicht mehr den Anspruch, Märkte – Wohnungsmärkte, Bodenmärkte, Infrastrukturmärkte – einzuhegen und zu regulieren, vielmehr regiert sie im Dienste der Märkte. Das bekommen vor allem jene in der Stadt zu spüren, die nicht zu den ökonomischen Eliten gehören und/oder sich nicht als Unternehmer präsentieren.

Fall 1 – Hagenweg 20

Die Probleme sind seit vielen Jahren bekannt. „Die Wohn- und Lebensverhältnisse dort sind in meinen Augen unzumutbar. Kein Kind sollte an so einem Ort aufwachsen, aber auch Erwachsene sollten nicht unter solchen Umständen wohnen und leben müssen“, so die damalige Sozialdezernentin der Stadt Göttingen (SPD)1. Die Unzufriedenheit der städtischen Politik ist offensichtlich. Auch dem Fraktionsvorsitzenden der CDU bleibt bei seinen Samstagsbesuchen im Frühjahr 2021 „angesichts der Zustände … die Spucke weg“.2

Und wie sieht die Reaktion der Politik aus?

„Die Verantwortung für den Zustand der Wohngebäude liegt alleine bei den Eigentümern. …Solange der Wohnraum nicht unbewohnbar ist – unglaublich, aber das ist hier nach den gesetzlichen Vorgaben noch nicht der Fall – hat die Stadt kaum Handhabe. … Aber nochmal: Die Gebäude gehören nicht der Stadt. Verantwortlich sind die Eigentümer – Eigentum verpflichtet!“, so die Sozialdezernentin3 .

Auch der CDU-Fraktionsvorsitzende kritisiert die Eigentümer – „… in diesem Haus verdient keiner der Eigentümer das Prädikat, ein pflichtbewusster Eigentümer zu sein. Von Artikel 14 des Grundgesetzes sind wir hier weit entfernt.“ – , wenn auch deutlicher die mangelnde Fürsorge der Stadtpolitik beklagt wird.4

In beiden Fällen werden also einzelne Eigentümer kritisiert, aber nicht der (Wohnungs)Markt. Es wird auch kein staatlicher, korrigierender Eingriff in den Markt gefordert: Weder ein kommunaler Wohnungsbau5 zugunsten jener, die eigentlich nicht „wohnungsmarktfähig“ sind – aus finanziellen oder aus anderen Gründen. Noch wirksamere Kontrollen der Vermieter. Das haben die Parteien, die auf der kommunalen Ebene fehlende Möglichkeiten vielleicht bemängeln, auf der Landes- oder Bundesebene genau so beschlossen – im neuen Wohnungseigentümergesetz (WEG) oder im neuen Wohnraumschutzgesetz Niedersachsens.

Kommunale Politiker:innen beklagen die Profitgier der Eigentümer:innen, gegen die „Exzesse“ des Marktes unternehmen jedoch nichts6. Sie appellieren an die Eigentümer – „Eigentum verpflichtet!“ – und erklären damit, dass sie die politisch eingeräumte Freiheit des Privateigentums nicht beschränken wollen. Und die Mieter:innen im Hagenweg 20 werden auf das Recht verwiesen, auf die im Mietrecht geregelten Grenzen und Freiheiten der Vermieter:innen.

Fall 2 – alte JVA

Dieses Gebäude wird als Justizvollzugsanstalt nicht mehr gebraucht, eine neue Nutzung wird gesucht. Aus der städtischen Gesellschaft kommt der Vorschlag, die alte JVA als ein „soziales Zentrum“ zu nutzen:

„ein solidarisches Gesundheitszentrum mit medizinischer Grundversorgung, Prävention, Gesundheitsförderung und Beratung“, „neue Räume für Kinder und Jugendliche [verschiedener (sozialer) Herkunft] in der Innenstadt“, „Begegnungszentrum mit selbstorganisiertem Café, mit verschiedenen Räumen für Gemeinwesenarbeit“

Das Ziel der Initiative „Gesundheitskollektiv“ ist es, „den sozialen Zusammenhalt in der nördlichen Innenstand stärken“ indem „Bürger:innen aus ganz Göttingen“ ein „unkommerzieller Raum zur Verfügung“ gestellt wird.7

Die regierende Stadtpolitik diskutiert diesen Vorschlag nicht einmal. Sie will ihre Immobilie privatisieren und an einen „Investor aus Braunschweig“ verkaufen, der sich mit Co-Working-Spaces und ähnlichem gute Geschäfte erhofft. In einem nicht öffentlichen Ausschuss werden die SPD/FDP/CDU – Ratsmitglieder:innen diesem Verkauf von gesellschaftlichem Eigentum sehr wahrscheinlich zustimmen. Die politischen Begründungen einer Entscheidung zu Gunsten des Marktes ist hinlänglich bekannt: „Sachzwänge, Rechtslage, Finanzsituation oder Expertenwissen“ oder alles zusammen.

Zivilgesellschaftliche Initiativen und bürgerschaftliches Engagement prallen an solch einer unternehmerisch vorentschiedenen Politik ab.8 Wenn sie sich nicht selbst von vorneherein der Unternehmens- und Marktlogik unterwerfen, sondern „unkommerzielle“, solidarische Ziele verfolgen.

Gemeinsam ist den Beispielen alte JVA und Hagenweg 20 also, dass an ihnen ablesbar ist, was gemeinwohlorientierte Stadtpolitik heute beinhaltet: Die Entwicklung der städtischen Gesellschaft und der Stadt hat allein nach den Prinzipien und Methoden des Marktes zu erfolgen. Und dem Erfolg des Marktes zu dienen.

Die daraus folgenden wirtschaftlich negativen Ergebnisse – Armut, Mangel an bezahlbaren Wohnungen, marode Infrastrukturen bei wachsendem privaten Reichtum – sind eine „soziale Frage“, auf die es aber keine eingrenzende, kompensierende Antwort des Sozialstaates (mehr) gibt. Vorschläge für gemeinnützige Einrichtungen, die sich nicht einem ökonomischen Effizienz- und Rentabilitätskriterium unterwerfen, sind für regierende Politiker:innen, die doch vorgeben, die Interessen oder Bedürfnisse der wählenden Bürger:innen repräsentieren zu wollen, nicht relevant.

In einer marktkonformen Demokratie (Merkel) gelten die ökonomischen Bedürfnisse und Interessen grosser Teile der städtischen Gesellschaft –
genauso wie die wohlfahrtsstaatlichen Ideen der 1970er Jahre –
politisch nur noch so viel, wie sie der Markt als nützlich für sich bestimmt.

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Hinweis auf die Pressemitteilumg des DBG Südniedersachsen zur alten JVA:
https://suedniedersachsen-harz.dgb.de/presse/++co++39a8526a-fc58-11ec-88ad-001a4a160123
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Anmerkungen:

1 HNA vom 22.12.2020

2 Die CDU und die Wohnungsfrage: Der Hagenweg 20/20a – Fürsorge für die „Schwächsten“?) https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com/2021/04/30/wohnungspolitik-in-gottingen-cdu/#more-1485

3 Vgl. Anmerkung 1

4 Vgl. Anmerkung 2

5„Könnte die Stadt nicht – wie während der Ankunft vieler Flüchtlinge ab November 2015 – schnell Unterkünfte bauen, um das Problem zu mildern? Das würde laut Sozialdezernentin Petra Broistedt am Ziel vorbei gehen. „Wir laufen dann Gefahr, dass die Eigentümer, sobald ihre Mietern anderen Wohnraum haben, sofort wieder vermieten.“ Für Broistedt würde so „die Abwärtsspirale in den prekären Immobilien nicht durchbrochen“. Das Schaffen von Ausweichquartieren würde die Menschen zudem weiter ausgrenzen.“ (HNA vom 22.12.2020)

6Mietwucher liegt nach Ansicht der Stadt nicht vor, die Mittel des Ordnungs- und Baurechts schöpft sie aus, aber diese Mittel seien – so die Sozialdezernentin – „stumpf“.

7 https://www.openpetition.de/petition/online/soziales-zentrum-statt-gentrifizierung-durch-privatinvestor-alte-jva-goettingen-2#petition-main).

8„Die Bürger verlieren ihren Einfluss auf politische Entscheidungen, wohingegen Lobbyisten, ökonomische Eliten und insbesondere globale Konzerne ihre Macht ausbauen könne.“ (Nachtwey, O. 2018: Die Abstiegsgesellschaft. Frankfurt/M., S. 91)

Vonovia SE in Göttingen

Wem nützt der freie Wohnungsmarkt?

Vonovia-Angebote in Göttingen (Quelle: Value AG)

Deutschlands größter Immobilienkonzern ist auch in Göttingen der größte ‚private‘ Wohnungsvermieter – wenn man genossenschaftliche und kommunale Wohnungen nicht zu Privat zählt. An über 215 Standorten (2020) in Göttingen verfügt die Vonovia über insgesamt 1.436 Wohnungen (Stand 2018), davon rund die Hälfte in der Weststadt: „Eisenbahnersiedlung“ in Grone Nord, Grone Auf dem Greite und im Blümchenviertel/Pfalz-Grona-Breite. Weitere Bestände konzentrieren sich in Weende (Ilmenauer Weg /Grüner Weg/Theodor-Heuss-Straße/) und in der Südstadt (Königsberger Straße). Darüber hinaus besitzt Vonovia Wohnungen in Geismar (Boecklinweg, Schulweg), Ebertal (Görlitzer Straße), Südstadt (Reinhäuser Landstraße) und in Weende-Nord.

Der aus der Deutsche Annington und der aufgekauften Gagfah hervorgegangene Immobilienkonzern, 2015 umbenannt in Vonovia SE, steht seit langen in der Kritik vor allem wegen teurer Modernisierungen, steigender Mieten und insbesondere wegen überhöhter Nebenkostenabrechnungen.

In Leipzig, Dresden, Berlin oder München – in ganz Deutschland klagen Mieter über intransparente und überhöhte Nebenkostenabrechnungen durch den Konzern Vonovia. „Bei der Vonovia handelt sich um einen Konzern, der sowas auch in einer Geschäftsstrategie plant“, sagt Daniel Zimmermann vom Deutschen Mieterbund. Es handele sich um ein System und nicht um Einzelfälle.“ (mdr 5.5.2021)

Mietpreissteigerungen durch den Immobilienkonzern können für Göttingen erstmals kleinräumig und über den Zeitraum von fast 10 Jahren dargestellt werden. Umfangreiche Angebotsmietdaten auf Internetportalen, von der Value AG zur Verfügung gestellt, ausgewertet durch M. Mießner (Universität Trier) und H.D. von Frieling (Göttinger Bündnis „Gutes Wohnen für Alle“), zeigen folgende Entwicklungen:

Vonovia hat seit 2015 die (Angebots)Mieten drastisch angehoben. Im Mittel verlangt der Konzern 2020 eine um 47% höhere Quadratmetermiete gegenüber 2015 für ihre 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Die Erhöhung der Mieten ist noch grösser, geht man von den Mieten der Jahre 2012 – 2014 aus, als ein Teil der Wohnungen noch der GAGFAH gehörte. Die 3-Zimmer-Wohnungen – das Segment mit den relativ niedrigeren Quadratmetermieten (siehe https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com/2022/03/25/mietenentwicklung-2012-2021/ )

– hat Vonovia seit 2012 sogar um 67% erhöht, während es im Mittel aller Anbieter in Göttingen +47% sind. Vonovias Mieten liegen 2020 zwar noch leicht unter dem Mittel für ganz Göttingen. Dennoch hat die Mieterhöhung durch Vonovia eine besondere Bedeutung für den Göttinger Wohnungsmarkt. Die überdurchschnittliche Steigerung hat nämlich ihren Grund vor allem darin, dass ein großer Teil der vor 10 Jahren noch sehr preiswerten Wohnungen verschwunden ist. In der Pfalz-Grona-Breite z.B. gab es 2012-14 noch Mieten von 5 Euro/qm bis 6 Euro/qm, heute liegen sie bei 8,50 Euro/qm. Diese preiswerten Mieten hat Vonovia ab 2015 konsequent und schnell angehoben. Die Grafik zeigt sehr klar, wie zunächst die Preise für 1-Zimmer-Wohnungen ansteigen und dann aber auch die für die anderen Wohnungsgrössen, vor allem für die 3-Zimmer-Wohnungen. Dass es sich um eine Ausnutzung der Marktsituation zur Steigerung der Unternehmensgewinne handelt, zeigt sich darin, dass die höheren Mieten in vielen Fällen verlangt werden, ohne dass Modernisierungsmassnahmen durchgeführt und umgelegt worden sind (wie das in einigen Quartieren wie Grone Nord und Ilmenauer Weg der Fall war).

Die rasche Durchsetzung der Mieterhöhung ist offensichtlich auch möglich durch eine hohe Fluktuation bei den Mietern. Die Zahl der von Vonovia inserierten Angebote steigt bis 2018 auf über 200 im Jahr an. Für jede 6. Wohnung ihres Bestandes hat Vonovia in 2018 neue Mieter gesucht. Dabei handelt es sich nicht überwiegend um kleine Wohnungen, die vielleicht auf studentische Nachfrage gerichtet sind. Deutlich über 50% der Angebote sind 3- und mehr Zimmer-Wohnungen, also das Segment familiengerechter Wohnungen.

Anzahl der Vonovia-Angebote in Göttingen (Quelle: Value AG)

Vonovia, einer der grössten „privaten“ Anbieter auf dem Göttinger Wohnungsmarkt, hat seit 2015 also erheblich dazu beigetragen, dass es – auch für Familien -immer weniger bezahlbare Wohnungen in der Stadt gibt.

Die Kehrseite – genauer der Zweck dieses „marktgerechten“ Verhaltens – ist den Geschäftsberichten des Immobilienkonzerns zu entnehmen. Der Konzern, einer der zu der von den in Göttingen regierenden Parteien SPD-FDP-CDU so umhegten und geschätzten Gruppe der „Investoren“ gehört, meldet einen Geschäftserfolg nach dem anderen. Die Dividenden der Vonovia-Aktionäre steigen stetig und beständig. Inzwischen fliessen nach Schätzungen 44% der Miete direkt in die Konten der Aktionäre!
(Vonovia-Geschäftsbericht 2021: Die „Lösung“ bekommt Probleme: https://mieteraktionärin.de/category/konzerne/vonovia/; 9.4.2022)

Die kritischen Mieteraktionärinnen, unterstützt von zahlreichen weiteren Mieterinitiativen, rufen daher auf zurVoNO!via-Demo 2022.

Dazu findet in Göttingen Veranstaltung am 13.4.22. um 19 Uhr in der Oberen Masch 10 Veranstaltung statt!

Mietenentwicklung 2012-2021

Steigende Mieten – Tendenz ungebrochen

Seit nun fast 10 Jahren steigen die Angebotsmieten in Göttingen – kontinuierlich Jahr für Jahr. Gemittelt über alle Ausstattungen, Baualter und Lagequalitäten sind die Angebotsmieten von 7,19 Euro/qm im Jahr 2012 auf 10,34 Euro/qm im Jahr 2020 angestiegen und 2021 noch einmal auf 10,61 Euro/qm. Das ist eine Steigerung 2012-2021 um 48,2%. Für Wohnungen, die nach 2018 errichtet wurden, wurde im Mittel sogar 12,18 Euro/qm verlangt.

Die Angebotsmieten sind besonders stark angestiegen zwischen 2012 und 2016. Seit 2019 steigen sie wieder deutlich, und das bei sinkender Einwohnerzahl.

Die Erhöhung der Angebotsmieten betrifft alle Wohnungsgrössen. Die Preiserhöhungen haben zu einer – fast parallelen – Verschiebung der Kurven geführt haben. Die 1-Zimmer-Wohnungen haben (2020) mit 12,01 Euro/qm die höchsten Quadratmetermieten. Die 3-Zimmer-Wohnungen kosten im Mittel 9,29 Euro/qm. Prozentual gesehen sind die Angebotsmieten für die 3-Zimmer-Wohnungen allerdings am stärksten gestiegen.

Dies sind erste Ergebnisse einer grösseren Untersuchung, die anlässlich des Housing Action Days zur Verfügung gestellt wurden.

Auf der Grundlage umfangreiche Datensätze der Value AG (ehemals empirica) wird an der Universität Trier (Jun.-Prof. Mießner) zur Zeit eine Untersuchung zur Entwicklung der Angebotsmieten in Göttingen seit 2012 durchgeführt. Die vollständige Untersuchung wird in einigen Wochen vorgestellt werden.

Neue Wohnquartiere Liesel Quartier

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Modell des Liesel Quartiers (Wertgrund

Dokumentation

Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html). BA = Bauausschuss.
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.

19.02.2021Wertgrund Wohnpartner GmbH kauft von den Objekt-
gesellschaften von BaseCamp Student und dem
European Student Housing Fund ein ca. 37.000 qm
großes Grundstück (Fläche A in der Liegenschaftskarte)
und plant die Entwicklung und den
Bau von rund 650 Wohnungen „nahezu ausschließlich
Mietwohnungsbau … , rund 40 Prozent der Wohnungen
sollen geförderte und preisreduzierte Wohnungen werden.
Zusätzlich plant WERTGRUND im Quartier eine Kita.“
(Pressemitteilung derWertgrund Wohnpartner GmbH)
April 2021Wertgrund Wohnpartner GmbH verkauft eine Teilfläche
von 13.605 qm an Wertgrund WohnSelect D zum Preis
von 6,4257 Mio. €, was 472 €/qm unbebaut entspricht
(nach Wertgrund Objektliste vom 30.11.2021).
Beides sind Tochtergesellschaften der Wertgrund Immobilien AG.
Wertgrund WohnSelect D ist ein Fonds der WohnSelect
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, die ebenso wie
Wertgrund Wohnpartner GmbH eine Tochtergesell-
schaft der Wertgrund Immobilien AG, München, ist.
18.11.2021Wertgrund präsentiert ihr Konzept dem Bauausschuss
der Stadt. Statt 650 Wohnungen, wie im Februar 2021
noch angekündigt, geht es jetzt um 570 Wohnungen.
Entsprechend den Verpflichtungen aus dem Städte-
baulichen Vertrag sollen 40% „gefördert, preisgedämpft
oder preisreduziert sein werden“ – also 30%-Quote plus
10 % preisgedämpft/preisreduziert. Was gedämpft und
reduziert unterscheidet, bleibt unklar. .
Laut Städtebaulichem Vertrag § 4 sind für 10% der Geschoss-
wohnungen: „über einen Zeitraum von 10 Jahren ein
Mietzins (Kaltmiete) von maximal 10,- EUR/ qm Wohn-
fläche zu verlangen; Mietanpassungen in Höhe der vom
statistischen Bundesamt festgestellten allgemeinen
Kostensteigerung sind jedoch zulässig“.
In der Präsentation sind die Standorte für die preisreduzierten
Wohnungen angegeben. Was preisgedämpft meint, wird
nicht erläutert, im Bauausschuss auch nicht nachgefragt.
Hinzu kommen laut Vertrag 10 Wohnungen für von Obdach-
losigkeit bedrohte Menschen, für welche die Stadt für
10 Jahre ein unmittelbares Belegungsrecht erhält.

Zudem wird Wertgrund entsprechend dem Vertrag eine
Kita und einen Spielplatz errichten, die Gebäude mit Fern-
wärme energetisch versorgen und darüber hinaus die Dächer
begrünen – und einen „Wald-Saum“ pflanzen. Aös energetischer
Standard ist der 55 KfW-Standard vorgesehen.
Der Bauausschuss nimmt die Präsentation ohne grosse Nachfragen
oder Kritik zur Kenntnis.

Quellen: Präsentation vor dem Bauausschuss am 18.11.2021; Städtebaulicher Vertrag (Entwurf) Bauausschuss vom 28.10.2019; https://www.dasinvestment.com/fonds/vergleich/DE000A1CUAY0?index=18

Immobilienfonds, Anlagestrategien und sozialer Wohnungsbau

Die Wertgrund Immobilien AG aus München hat mit dem „Liesel Quartier“, wie sie es nennen, ein weiteres grosses Neubauprojekt in Göttingen gestartet. Mit den geplanten 560 Wohnungen und den 214 im Bau befindlichen am Nonnenstieg wird die Wertgrund 2024/25 mit fast 800 Wohnungen zu grossen privaten Anbietern auf den Göttinger Wohnungsmarkt gehören.

Mit dem Grundstückskauf Anfang 2021 hat die Wertgrund auch den Städtebaulichen Vertrag übernommen, den die Vorbesitzer mit der Stadt 2019/20 geschlossen hatten. Das betrifft den Umfang sozial geförderter und preisreduzierter Wohnungen, den Bau sozialer Infrastrukturen wie Kindertagesstätte und energetische Vorgaben. Auch die im November 2021 vorgestellte, geplante Baustruktur unterscheidet sich nicht wesentlich von der im Mai 2018 dem Bauausschuss von der BaseCamp Student präsentierten. Die geplante Bruttogeschossfläche für Wohnen ist gegenüber 2018 rd. 10% geringer. Abers sonst handelt es sich im Wesentlichen nur um eine Eigentümerwechsel.

Warum engagiert sich Wertgrund hier mit rd. 180 Mio.Euro an Investitionen? Und warum ist es für den Investor kein Problem, 40% der Wohnungen zu „sozialen“ Preisen anzubieten?

Die Antwort auf die erste, rhetorische Frage lautet natürlich: Das Unternehmen sieht darin eine hoch rentable Investition. Die Wertgrund Immobilien AG betreibt verschiedene Immobilienfonds, unter anderem den Fond Wertgrund WohnSelect D, an den der Projektentwickler Wertgrund Wohnpartner ein grosses Grundstück für rd. 200 Wohnungen bereits weiter verkauft hat. Dieser Fonds ist mit einem Volumen 372 Mio. € (31.5.2021) zwar relativ klein, aber ein Spitzenreiter unter den offenen Immobilienfonds in Deutschlad, was die Renditen betrifft (über 10 Jahre 7,18% pro Jahr) (vgl. auch https://www.finanzen.net vom 15.8.2021; s. Grafik). Nicht überraschend, dass zwei Kapitalerhöhungen 2021 mehrfach überzeichnet waren. An Anlage suchendem Kapital mangelt es offenbar nicht, im Gegenteil. Und der Mietwohnungsbau ist eine höchst lukrative und „zukunftssichere“ Kapitalanlage.

Das leitet über zur zweiten Frage, warum sozialer Wohnungsbau kein Investitionshindernis ist.

Der Fonds-Verwalter Wertgrund präsentiert sich seit einiger Zeit sozial engagiert und ESG-orientiert – so z.B. auf der „Berliner Immobilienrunde“ Februar 2020, in Interviews oder auf der eigenen Homepage. „In der Privatwirtschaft wird ESG-konformes Investieren wichtiger.“ (Wertgrund Pressemitteilung vom 31.3.2021) Göttingen ist für diese Unternehmenspolitik offenbar ein guter Standort.

„Göttingen ist ein geeigneter Investitionsstandort für uns und passt wunderbar zu unserer Strategie, in attraktiven Universitätsstädten Wohnungsbau zu erwerben oder zu realisieren, der unseren hohen ESG-Ansprüchen gerecht wird“, erläutert Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der WERTGRUND Immobilien AG“. (Wertgrund Pressemitteilung vom 9.2.2021)

Es gibt natürlich auch „harte“ ökonomische Fakten, die für eine geänderte Investitionspolitik sprechen.

  • In einem am 11.9.2021 von www.finanzen.net veröffentlichten Interview erklärt Meyer, warum Wertgrund die Investitionsstrategie ändert und weniger Bestandsimmobilen kauft, dafür neu baut:
    „Bestandsimmobilien sind immer teurer geworden, doch die Mieten haben nicht nachgezogen. Das hat die Renditen gebremst. Im Neubau gibt es attraktivere Renditen. Einerseits weil die Kaufpreise in Relation zu den Jahresmieten niedriger sind. Andererseits wird der Neubau wohl weniger durch die Politik reguliert werden, um ihn nicht abzuwürgen.“
  • Zudem ist sozialer Wohnungsbau rentabel:
    Wertgrund hat 2021 von einem Beratungsunternehmen, Bulwiengesa, den Markt für geförderte bzw. zu fördernde Wohnungen durchleuchten lassen. Bulwiengesa bestätigt, dass sich Investitionen in gefördertes Wohnen für Anleger lohnen würden „trotz geringer Renditen“:
    „Das sind in erster Linie drei Aspekte: Erstens habe ich praktisch kein Vermietungsrisiko und wenig Fluktuation, stattdessen sichere Mieteinnahmen und damit stabile Cashflows. Zweitens setzen Investoren mit der Anlage in gefördertes Wohnen auf ein nachhaltiges Investment, genauer: den sozialen Faktor unter den ESG-Kriterien. Drittens profitiere ich als Investor von einer immensen Wertsteigerung nach Auslaufen der Bindung, wenn die Wohnungen zum Marktniveau vermietet werden können.“ (Adami von Bulwiengesa AG , https://www.wertgrund.de/aktuelles/infothek/interviews/)

    Ein Manager eines mehrfach grösseren Immobilienfonds, der HausInvest, mit dem Wertgrund zusammen arbeitet, erläutert ähnlich:
    „Selbst Normalverdienern fällt es in München oder Frankfurt zunehmend schwer, am freien Wohnungsmarkt fündig zu werden, und Berechtigte warten zum Teil jahrelang erfolglos auf die Zuteilung einer passenden Wohnung. So kommt es, dass eine geförderte Wohnung nie lange leer steht. Ist der Förderzeitraum dann einmal abgelaufen – je nach Bundesland nach 15 bis 30 Jahren –, können bei Neuvermietungen marktgerechte Mieten abgerufen und die Renditen entsprechend gesteigert werden.“ (https://www.wertgrund.de/aktuelles/infothek/interviews/)

    Wertgrund fasst das für die Anleger zusammen:
    „Als Teil zeitgemäßer Fondsprodukte eignen sich Sozialwohnungen ideal als defensive Beimischung: Der enorme Nachfrageüberhang bewirkt, dass die Vermietung dieser Wohnungen so gut wie garantiert ist. Anleger profitieren also von konstanten Mieteinnahmen und von den Wertzuwächsen der Immobilie selbst. Sozialwohnungen unterliegen dabei stets einer gesetzlichen Frist der Preisbindung. Nach Ablauf dieser Frist können die Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermietet werden.“
    (https://www.wertgrund.de/wohnimmobilienfonds/projektentwicklung/sozial-gefoerderter-wohnraum/; 2.1.2022)
  • Das Land Niedersachsen hat 2021 sein Wohnraumfördergesetz angepasst:
    „Im Fokus: die Erweiterung der Wohnfläche für Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte auf bis zu 60 Quadratmeter Wohnfläche – damit verfolgt das Land das Ziel, den Wohnungsbau qualitativer zu gestalten. Weiterhin sollen bis 2030 40.000 sozial geförderte Wohnungen entstehen Dafür gibt es neben Fördersätzen und Tilgungszuschüssen außerdem eine Anhebung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten.“ (https://www.wertgrund.de/wie-sieht-es-mit-dem-sozialen-wohnungsbau-aus-der-status-quo-im-september-2021/)
  • Und nicht zuletzt ist Göttingen eine Universitätsstadt mit einem grossen Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Wertgrund findet in der Studie von Holm et. al. (Böckler-Stiftung, 2021) bestätigt, dass – wie Wertgrund zitiert – der „Realversorgungsgrad“ (d.h. u.a. Mietbelastung unter 30%) sich im Zeitraum 2006-2018 in kaum einer Grossstadt so sehr verschlechtert hat wie in Göttingen. Das sichert Nachfrage und stabile Casjhflows.

Sozialer Wohnungsbau als wertstabiles Investment“, schreibt Wertgrund.
„Der öffentlich geförderte Neubau ist spannend. … Der Investitionsansatz, den wir unter anderem mit dem Liesel Quartier in Göttingen verfolgen, hat eine soziale Komponente und ist zukunftsstark.“ (Meyer (Wertgrund) nach Das Investment vom 9.12.2021)

Der Beitrag der „Investoren“ zur Lösung der „sozialen Frage“ besteht darin, dass der Staat über Förderprogramme die für den Profit zu geringe Zahlungsfähigkeit von Mietern aus Steuermitteln erhöht, damit rentable Investitionen möglich werden. Die Renditen sind anfangs moderat. Aber nach Ende der Bindungsfrist ermöglicht die Vertragsfreiheit höhere, marktgerechte Mieten. Wertsteigerungen und höhere Mieteinnahmen erwirtschaften dann auch „marktübliche“ Renditen.

Was das sozial bedeutet, zeigen ja gegenwärtig die Sozialwohnungsbestände der 1970er Jahre, bei denen die Bindungsfristen ausgelaufen sind.

SPD-Politiker:innen werden über Immobilienunternehmen wie Wertgrund wohl zufrieden sein, denn hier wird ihre Vorstellung vom harmonischen „Ohne Investoren geht es nicht“-Sozialstaat ein wenig Wirklichkeit.

.Die „Wohnungsfrage“ wird auf diese Weise nicht gelöst.

Neue Wohnquartiere Europaquartier Update November 2021

Ein Beirag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling


Gelbe Fläche: Gebiet Bebauungsplan Nr. 249 Holtenser Berg, rot umrandet: Grundeigentum der Klosterkammer Hannover. (Quelle: Bauausschuss Stadt Göttingen, 23.8.2018; eig. Erhebung

Dokumentation

Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html)
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.



10.03.2016
GEWOS stellt neue Prognose des Wohnflächenbedarfs
2030 vor (→ erforderlich seien 97 ha Wohnbauflächen
in der Stadt)
21.04.2016Stadtverwaltung legt Wohnbaulandkonzept vor
19.05.2016Beschluss im Bauausschuss zur Entwicklung von
vier neuen Baugebieten für insgesamt rd. 500 Wohn-
einheiten – Grone Greitweg Nord, Hetjershausen-
Wakenbreite, Holtenser Berg Nord,
Zimmermannstrasse. Für die beiden letzten ist der
FNP von 1975 zu ändern, um ein Bebauungsplan-
verfahren eröffnen zu können

Grundeigentümer sind die Klosterkammer
(Hannoverscher Klosterfonds) (ca. 6,2 ha), die
Niedersächsische Landgesellschaft (NLG) (ca. 4,3 ha),
Stadt Göttingen (ca. 0,5 ha) und die Teilungs- +
Verkopplungsinteressentenschaft Holtensen (ca. 0,2 ha).
23.08.2018Im Bauausschuss stellen die Entwicklungsträger (Klosterkammer
Hannover und Niedersächsische Landentwicklungsgesellschaft
(NLG) und ihr Kasseler Planungsbüro „Bankert, Linker & Hupfeld“
erste Konzeption vor :

• Geschosswohnungsbau und verdichteter Einfamilienhausbau
• Einbindung in den vorhandenen Siedlungsbestand
• aber: Neuer Quartiersbaustein mit eigener Identität
• bezahlbarer Wohnraum (30 % geförderter Wohnungsbau)
• eher mittleres + niedriges Preissegment
06.09.2018Stadtverwaltung: Die Präsentation „Entwicklung der Wohnbau-
flächen“ im Bauausschuss vermerkt den „Holtenser Berg“ mit
200 neuen Wohneinheiten.
11.09.2018Vorstellung des Projekts „Holtenser Berg-Nord“ im Ortsrat
Holtensen:
28.01.2019Bürgerversammlung (mit 200 Bürgern/Interessierten):
Kontroversen über die Verkehrserschliessung, die Ent-
wässerung und die zu hohe Wohndichte.
11.02.2019Bürgerversammlung im Nachbarschaftszentrum (NBZ)
Holtenser Berg: Nachbesprechung zum 28.1.2019
07.03.2019Die Stadtverwaltung beauftragt das Büro PGT Umwelt
und Verkehr GmbH (Hannover) mit der Prüfung von
7 Varianten der Verkehrserschließung.
Baudezernent Dienberg berichtet, mit dem Beginn des
Bauleitplanverfahrens sei noch im Laufe diesen Jahres
zu rechnen.
20.06.2019Beschluss des Bauausschusses zur Verkehrserschließung
des Europaquartiers.
Gutachter PGT: „.. dass die neu entstehenden Verkehre
auch im finalen Ausbaustadium problemlos über das
vorhandene Straßennetz abgewickelt werden können.
Eine zweite Anbindung ist daher nicht zwingend erforder-
lich, …“ (Bauausschuss vom 20.06.2019)
Ortsrat Holtensen: Vorstellung der Verkehrsuntersuchung
01.07.2019Informationsveranstaltung im NBZ Holtenser Berg:
Schwerpunkt „Verkehr“
19.11.2019Ortsrat Holtensen: Vorstellung des Entwässerungskonzeptes
25.02.2021Bürgerversammlung Online:„Diskussion“/ Erläuterung des
Planungsstandes und der drei städtebaulichen Entwürfe
02.02.2021 bis
21.04.2021
Interaktive Webseite http://www.europaquartier.de:
Möglichkeit der informellen Beteiligung zur Qualifizierung
der drei städtebaulichen Entwürfe
20.05.2021Im Bauausschuss Projektvorstellung, Ergebnisse der
Online-Bürgerbeteiligung und Vorauswahl des städte-
baulichen Entwurfs
08.07.2021Beschluss des Bauausschuss über den städtebaulichen
Entwurf „Wohnhöfe“ als Grundlage der Bauleitplanung.
Thema einer zweiten Erschließung „ist damit nicht
abschließend entschieden“.
2021/2022Geplant: Erstellung des Bebauungsplans
2023/2024Geplant: Bezug des Europaquartiers

Zeile 1: Städtebauliches Modell „Wohnhöfe“ (links),“Gartennachbarschaften“ mit Beteiligungen der Öfentlichkeit,
Zeile 2: Die drei zur Diskussion gestellten städtebaulichen Entwürfe
Zeile 3: Modell „Wohnhöfe“ (links),Modell der geprüften Varianten der Verkehrsentschliessung
Quellen: http://www.europaquartier.de, Vorstellung der Entwicklungsträger (Bauausschuss am 23.8.2018), Ergebnisse der Online-Bürgerbeteiligung & Vorauswahl des städtebaulichen Entwurfs (Bauausschuss am 20.05.2021).

Das Update (Datei unten, 5 MB): Beschreibung des bisherigen Planungsverlaufs

Inhalt :

1. Der Holtenser Berg und das Europaquartier: Geschichte
1.1 Der Holtenser Berg
1.2 Europaquartier
2. Zielvorstellungen für das geplante Wohnquartier Holtenser Berg Nord: Schöne Worte ?
2.1 Stadt Göttingen
2.2. Projektentwickler: Klosterkammer und NLG
2.3 Klimaschutz-Beirat
3. Konfliktfelder
3.1 Verkehrserschliessung/Mobilitätskonzept
3.2 Entwässerung
3.3 Bürgerbeteiligung
3.4 Infrastruktur
3.5 Rahmenplan ?
4. Fazit

Die Geschichte Adler in Grone geht zu Ende.

Der Immobilienpoker geht weiter.

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Es ist mal wieder so weit: Die Groner Mieter der „Adler“ dürfen sich auf einen neuen Vermieter einstellen. Nach rd. 6 Jahren verkauft die Adler Group ihre Wohnungsbestände in Göttingen, Wolfsburg, Wilhelmshaven und anderen Städten in Niedersachsen und Schleswig-Holstein an den Konkurrenten aus Nordrhein-Westfalen, die LEG Immobilien SE. Die LEG wird der sechste Eigentümer sein innerhalb von nicht einmal 20 Jahreni. Es gibt wohl keinen grösseren Wohnungsbestand in Göttingen, der so drastisch vom Immobilienpoker betroffen ist.

Die LEG Immobilien SE :
Zweitgrösster Aktionär der LEG ist – September 2021 – mit einem Anteil von 9,3% Black Rock, nach MFS mit 10,5% (MFS gehört mehrheitlich der Sun Life Financial (SLF), Toronto (Kanada); weitere Grossaktionäre sind die Bank BNP Paris AM (3,2%) und der Vermögensverwalter Flossbach von Storch (2,9%).
(nach https://ir.leg-se.com )

Ende 2015 veranschlagt die Adler Real Estate (ARE) den Marktwert ihres Wohnungsbestandes (17.332 Wohnungen) in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen auf rd. 770 Mio. €.i Aktuell verkauft sie diesen, auf 15.350 Wohneinheiten verringerten Bestand zum „Marktwert“ von knapp 1,5 Milliarden €.ii Selbst wenn dieses eine Art Notverkauf sein sollte, weil die Adler Group zu hoch verschuldet sein sollteiii, erstaunlich ist doch der enorme Wertzuwachs. Die Spekulation mit Immobilien hat sich ganz offensichtlich gelohnt. Und etwas anderes hatte die ARE, als sie 2015 die Westgrund und damit die Groner Wohnungen kaufte, auch nicht vor. Sie wollte die Immobilien nutzen als Basis für spekulative Finanzgeschäfte, die schnell viel Gewinn erbringen. Zu diesem Geschäftsmodell gehört es, ohne grosse Aufwendungen für Instandhaltung die Mieten zu erhöhen und durch Aufwertungen (Aufstockung, Modernisierung) den Wert der Immobilien zu steigern, um sie dann mit deutlichem Gewinn wieder weiter zu verkaufen. Diese Praktiken hat ein Papier des Vereins IN Groneiv schon im Januar 2019 deutlich beschrieben. Und so ist es auch gekommen.

Adler Group:	Wohnein-      Zeitwert 	Jahresnetto-
		heiten			kaltmiete (Mio.€)** 
                              2021 H1	     2017	2021***
_______________________________________________________________________________________________
Göttingen 	1.377  WE	158 Mio. €	 4,8	 6,1
Wilhelmshaven	6.890  WE	430 Mio. €	22,5	26,2
Wolfsburg 	1.301  WE	174 Mio. €	6,0	 6,5
Hannover 	1.112  WE	138 Mio. €	5,1*	 5,6
Kiel		  970  WE	131 Mio. €	 5,1*	 5,8

zus.		11.650 WE	1.031 Mio. €	43,5	50,2
________________________________________________________________________________________________
(* für 2018,** der jeweiligen Bestände, *** Annualisierte Halbjahresmieten 1 – 2021.
Quelle: Adler Group 2021, Halbjahres-Finanzbericht 2021, S. 29; Adler Geschäftsbericht 2017. 17; Adler Halbjahresbericht 2018)

Was hier im Verkauf der Adler Group wie ein Finanz-Krimi sichtbar wird, ist ein seit über 10 Jahren bekanntes Modell der so genannten finanzialisierten Wohnungswirtschaft. Die grossen, börsennotierten Wohnungskonzerne wie Adler Group, Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, Grand City Properties sind an ihrer Wohnungen nur als Quelle für Dividenden und als Grundlage für noch mehr Kredite/Anleihen und Geschäfte mit Schulden interessiert. Dass sie Wohnungen bewirtschaften, ist ein notwendiges, eher lästiges Übel. Sie gehen mit ihren Wohnungen daher völlig anders um als eine Wohnungsgenossenschaft, eine Städtische Wohnungsbau GmbH oder ein privater „Klein“Vermieter.

Der spekulierende Leerverkäufer Fraser Perring hatte behauptet, dass die Adler Group aufgrund zu hoher Schulden angeschlagen sei. „Tatsächlich ist das Verhältnis von Immobilienwerten zu Schulden in der Adler-Bilanz ungünstiger als bei anderen Wohnungsunternehmen“, so die SZ (s. Anmerkung 4 und 7) Der dazu häufig verwendete Kennwert LTV (Loan to Value) liegt bei der Adler Group immer noch auf hohen 54,7 (Bei der LEG beträgt der LTV-Wert 34,7; die Adler Group hat den höchsten LTV-Wert unter den grossen Immobilienkonzernen in Deutschland laut LEGi -siehe Grafik)
(zu LTV und anderen finanziellen Kennziffern siehe auch „Göttingen Grone – Objekt spekulierenden Immobiliengesellschaften“ des Vereins für interkulturelle Nachbarschaft in Grone e.V., Januar 2019).

Die herrschende Politik hat das Geschäftsmodell solcher Immobilienkonzerne nicht unterbunden oder eingeschränkt. Im Gegenteil. Landes- und Bundesregierungen haben es mit steuerlichen Regulierungen (wie z.B. Share Deals) zumindest indirekt unterstützt. Stadt und SPD Göttingen haben nicht gerufen: Solche Investoren sind in Göttingen nicht willkommen. Umgekehrt – immer wieder wurden Kritiker und Warner zurechtgewiesen: Ohne Investoren geht es nicht.

Entsprechend diesem Motto wurden die Vorhaben der Adler – Aufstockung, fragwürdige Fahrstühle, energetische Modernisierung – begrüsst und zügig in Bebauungspläne umgesetzt. Im Oktober 2017 beschliesst der Rat, die Bebauungspläne aufzustellen, damit Adler 2018/19 mit den Arbeiten beginnen kann. Doch der Zeitplan scheitert – zum Glück für die Mieter in Grone. Kritik der GoeLinken und Widerstand der Mieter führt zu Verzögerungen, so dass für die Mieter nun die zwischenzeitlich gesenkte Modernisierungsumlage gilt.

Die Göttinger Stadtregierung hat sich immer wieder bemüht, deutlich zu machen, dass Investoren wie Adler nicht nur notwendig sind, sondern auch hilfreich beim Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sie hat darauf verwiesen, das die Adler AG zu den Unterzeichnern des Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen (August 2018) gehört. Adler habe im Städtebaulichen Vertrag auch die 30%-Quote für bezahlbaren Wohnraum unterschrieben, wenn sie auch nicht neuen, zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum schafft, wie es eigentlich gedacht ist. Nun ja, Investoren müssen auch Rücksicht auf ihre Aktionäre nehmen.

Dieses Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen war und ist der durchsichtige Versuch einer Imagepflege. Es soll zeigen, dass die Stadt sich aktiv um mehr bezahlbaren Wohnraum kümmert und dass sie dafür die Unterstützung der privaten Wohnungswirtschaft gewonnen hat. Tatsächlich haben die Unternehmen mit ihrer Unterschrift keine Einschränkungen oder Verpflichtungen unterschrieben. Sie, auch die Adler AG, bekennen sich zu dem, was sie ohnehin vorhaben: mit Immobilien Gewinne zu erwirtschaften. Sie versprechen, dabei auch das Segment von bezahlbaren Wohnungen und Belegungsrechten ‚nach Möglichkeit‘ zu berücksichtigen. Für dieses Entgegenkommen bietet die Stadt Göttingen einen „vertrauensvollen Austausch“ mit der Immobilienwirtschaft, was für Unternehmen Gold wert sei kann.

Warum die SPD im Dezember 2016 überhaupt auf die Idee kommt, ein „Bündnis für Wohnen in Göttingen“ einzurichten, und was das zu tun hat mit der von CDU/FDP durchgesetzten Schuldenbremse und der dadurch kleingesparten Planungs- und Bauverwaltung, die so zum Bremsklotz für das „Bauen, bauen, bauen“ wurde, – das steht auf einem anderen Blatt der verfehlten rotgrünschwarzgelben sozialen Wohnungspolitik.

Der politische Entschluss, dass der „Markt“ die Wohnungsfrage zu lösen hat, ist offenkundig unerschütterlich. Auch wenn es in der Zusammenarbeit mit dem „Markt“, sprich den Unternehmen, knirscht, holpert oder gar nicht klappt. Das neoliberale Dogma wird nicht aufgegeben.

Die Göttinger Stadtpolitik hat nicht nur einmal erfahren, wie schwierig Investoren dieser Art wieAdler sind. Die Unternehmen verfolgen konsequent ihre privaten Gewinninteressen (was sie ja auch sollen) und sollen das dann aber auch so machen, dass soziale Interessen verwirklicht werden. Wie soll das gehen? Adler hat der Stadt wiederholt klar gemacht, wo die Prioritäten liegen: z.B. beim Kauf von Belegungsrechten Ende 2016, bei der Absicherung der 30%-Quote im Städtebaulichen Vertrag 2018/19, bei der fristgerechten Ankündigung der Modernisierungsmassnahmen 2020, bei der (Nicht-)Erfüllung des Städtebaulichen Vertrages über den Bau(beginn) einer dringend benötigten Kindertagesstätte 2021. Das wirtschaftliche Interesse des Unternehmens, das private Interesse der Bereicherung, hat Vorrang.

Konsequent wird das Treiben der „Miethaie“ so gut wie gar nicht reguliert. Share Deals z.B., durch die in diesem Verkaufsfall „Dutzende Millionen“ Grunderwerbssteuer gespart werden könnenvi, sind noch immer legal. Mieter müssen durch Mieterhöhungen der Wert der Immobilie steigern zu Gunsten der Aktionäre. Um rd. 27% (oder 1,20 €) ist die Quadratmetermiete in den Groner Adler-Wohnungen seit Ende 2015 gestiegen – auf derzeit durchschnittlich 6,12 €/qm netto kalt. Mit steigenden und oft auch überhöhten, falsch abgerechnete Nebenkosten müssen sich Mieter in Grone herumschlagen. Auf die energetische Modernisierung, im Kern ja sinnvoll und notwendig, haben sie keinen Einfluss, die drohenden Mietsteigerungen sollen sie hinnehmen wie den nächsten Starkregen.

Aber vielleicht tun sie es auch nicht und greifen zu „Regenschirmen“ oder drängen auf „Klimaschutzmassnahmen“ wie die Groner Mieterini und das breite Göttinger Bündnis „Gutes für Alle“. Sie fordern eine neue, soziale Wohnungspolitik: Statt Miete für Profite braucht es eine Vergesellschaftung der grossen Immobilienkonzerne und eine soziale Wohnraumversorgung als öffentliche Aufgabe.

Der aktuelle Immobilienpoker ist nur ein weiteres Beispiel dafür, dass so die dringlichen Wohnungsprobleme nicht gelöst werden.

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H.D. von Frieling , November 2021
Eine leicht gekürzte Fassung ist erschienen in: Göttinger Blätter, November 2021
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iARE: Geschäftsbericht 2015

iiMitteilung der LEG vom 11.10.2021; https://ir.leg-se.com/investor-relations/ad-hoc-meldungen/…; SZ vom 12.10.2021

iiiVgl. Viceroy Research 2021: Adler Group – Bond Villains

ivVerein für interkulturelle Nachbarschaft in Grone e.V. IN Grone: Göttingen Grone – Objekt spekulierender Immobiliengesellschaften. Januar 2019; siehe auch von Frieling, H.D. – Mießner, M. – Marlow, R. 2020: Wohnraum Atlas Göttingen. (https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:bsz:14-qucosa2-707951) und https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com

vLEG Immobilien SE: Company Presentation September 2021, p.13)

viSZ vom 12.10.2021

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Neue Wohnquartiere Zimmermannstrasse

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Dokumentation (vorläufig)

Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html)
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.


19.05.2016Entwicklung von 4 neuen Baugebieten : Grone Greitweg Nord,
Hetjershausen-Wakenbreite, Holtenser Berg Nord,
Zimmermannstrasse – für „insgesamt rd. 500 Wohneinheiten“.
„Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Zimmer-
mannstrasse) umfasse eine Fläche von rd. 2,4 ha; hiervon
sei für einen Teil von 0,7 ha eine Änderung des Flächen-
nutzungsplanes (von 1975) erforderlich.“ (s. Abb. 2 unten)
„Die tiefbaulichen Erschließungsarbeiten sollten 2018 beginnen.
Insgesamt könnten hier bis zu 100 Wohneinheiten entstehen.“
Das Grundstück ist zum grössten Teil im Besitz der Stadt.
23.11.2017Ausweitung des Plangebietes um 0,4 ha, erfordert Änderung
des neuen FNP von 2017. Dieser „Waldfläche“ (FNP) komme
„wegen ihrer Lage in einer Kaltluftschneise jedoch eine hohe
stadtklimatische Bedeutung zu. Daher müssten im Rahmen
der konkreten Umsetzung (städtebaulicher Entwurf) die mög-
lichen Auswirkungen auf das Stadtklima im Rahmen einer
Klimadetailanalyse gutachterlich untersucht werden. Dies
werde dann auf Ebene des Bebauungsplanes erfolgen.“
Dieses Fläche „nicht besonderer Wertigkeit“ (Stadtbaurat
Dienberg) muss zu dem aus dem Landschaftsschutzgebiet
Leinetal, zu dem es gehört, „entlassen“ werden – was auch
erfolgt. Grund der Massnahme: „seitens des Grundstücks-
eigentümers erstmals Verkaufsbereitschaft“.
(Es handelt sich um die Fläche
Nr. 4 ‚Im Besitz der Firmengruppe Kurth‘ in der. Abb. oben)
04.12.2017Bürgerinitiative Nonnenstieg: „strikt gegen aktuelle Pläne an
der Zimmermannstrasse“ (Pessemiteilung der BI)
22.02.2018Diskussion über Anwendung und über Kriterien einer Konzept-
vergabe bei einem Verkauf des kommnalen Grundstücks
im Bereich Zimmermannstrasse; Kritik und Ablehnung von CDU/FDP.
08.03.2018Erneute Diskussion über Konzeptvergabe, Beschluss der Konzept-
vergabe(CDU: „Bürokratiemonster“) und der 30%-Quote für
sozialen Wohnungsbau
12.03.2018Die Stadt hat die Erweiterungsfläche von 0,4 ha nicht kaufen können,
Immobilienunternehmer Kurth, Göttingen, hat die Stadt („vor vier
Wochen“) überboten. (GT vom 12.03.2018)
07.02.2019Drei Bieter stellen ihr Nutzungskonzept (für bis zu 120 Wohnungen
in vier bis 6 3-5 geschossigen Gebäuden) im Bauausschuss vor:
Cubus GmbH & Co. KG (Schneider), Delta Bau AG, EBR Projektent-
wicklungs GmbH. Der vierte Bewerber missachtete die Vorgabe der
Ausschreibung, das Gebiet für möglichen Busverkehr zum Nikolaus-
berger Weg durchfahrbar zu gestalten.
Es gibt Diskussionen, EBR habe vorab Kenntnis vom Ausgang des
Bieterverfahrens gehabt (GT vom 07.02.2019 und 08.02.2019)
September 2021Keiner der Bieter baut, die Konzeptvergabe scheint gescheitert.
Die Flächen 3 und 4 (Bild oben) sind gerodet.

Quelle (im Uhrzeigersinn): 1. Kaltluftschneisen – Ausschnitt aus Klimaplan Stadtentwicklung. Städtebauliche Klimaschutz- und Anpassungsstrategie der Stadt Göttingen. Stadt Göttingen April 2015, 2. Änderung des FNP 1975 für neues Wohngebiet Zimmermannstrasse, 2016, 3. Ausschnitt aus dem Wohnbaulandkonzept, 2016, 4. Bewerbung Konzeptvergabe der Delta Bau AG 2019, 5. Bewerbung Konzeptvergabe der Cubus GmbH & CO KG 2019, 6. Bewerbung Konzeptvergabe der EBR Projektentwicklungs GmbH 2019.

oben: Grundbesitzverhältnisse Anfang 2019 aus: Bewerbung Konzeptvergabe der Cubus GmbH & Co KG 2019, Fläche Nr.4 (Kurth) ist die Erweiterungsfläche im ehemaligen Landschaftsschutzgbiet.