Neue Wohnquartiere Liesel Quartier

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Modell des Liesel Quartiers (Wertgrund

Dokumentation

Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html). BA = Bauausschuss.
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.

19.02.2021Wertgrund Wohnpartner GmbH kauft von den Objekt-
gesellschaften von BaseCamp Student und dem
European Student Housing Fund ein ca. 37.000 qm
großes Grundstück (Fläche A in der Liegenschaftskarte)
und plant die Entwicklung und den
Bau von rund 650 Wohnungen „nahezu ausschließlich
Mietwohnungsbau … , rund 40 Prozent der Wohnungen
sollen geförderte und preisreduzierte Wohnungen werden.
Zusätzlich plant WERTGRUND im Quartier eine Kita.“
(Pressemitteilung derWertgrund Wohnpartner GmbH)
April 2021Wertgrund Wohnpartner GmbH verkauft eine Teilfläche
von 13.605 qm an Wertgrund WohnSelect D zum Preis
von 6,4257 Mio. €, was 472 €/qm unbebaut entspricht
(nach Wertgrund Objektliste vom 30.11.2021).
Beides sind Tochtergesellschaften der Wertgrund Immobilien AG.
Wertgrund WohnSelect D ist ein Fonds der WohnSelect
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, die ebenso wie
Wertgrund Wohnpartner GmbH eine Tochtergesell-
schaft der Wertgrund Immobilien AG, München, ist.
18.11.2021Wertgrund präsentiert ihr Konzept dem Bauausschuss
der Stadt. Statt 650 Wohnungen, wie im Februar 2021
noch angekündigt, geht es jetzt um 570 Wohnungen.
Entsprechend den Verpflichtungen aus dem Städte-
baulichen Vertrag sollen 40% „gefördert, preisgedämpft
oder preisreduziert sein werden“ – also 30%-Quote plus
10 % preisgedämpft/preisreduziert. Was gedämpft und
reduziert unterscheidet, bleibt unklar. .
Laut Städtebaulichem Vertrag § 4 sind für 10% der Geschoss-
wohnungen: „über einen Zeitraum von 10 Jahren ein
Mietzins (Kaltmiete) von maximal 10,- EUR/ qm Wohn-
fläche zu verlangen; Mietanpassungen in Höhe der vom
statistischen Bundesamt festgestellten allgemeinen
Kostensteigerung sind jedoch zulässig“.
In der Präsentation sind die Standorte für die preisreduzierten
Wohnungen angegeben. Was preisgedämpft meint, wird
nicht erläutert, im Bauausschuss auch nicht nachgefragt.
Hinzu kommen laut Vertrag 10 Wohnungen für von Obdach-
losigkeit bedrohte Menschen, für welche die Stadt für
10 Jahre ein unmittelbares Belegungsrecht erhält.

Zudem wird Wertgrund entsprechend dem Vertrag eine
Kita und einen Spielplatz errichten, die Gebäude mit Fern-
wärme energetisch versorgen und darüber hinaus die Dächer
begrünen – und einen „Wald-Saum“ pflanzen. Aös energetischer
Standard ist der 55 KfW-Standard vorgesehen.
Der Bauausschuss nimmt die Präsentation ohne grosse Nachfragen
oder Kritik zur Kenntnis.

Quellen: Präsentation vor dem Bauausschuss am 18.11.2021; Städtebaulicher Vertrag (Entwurf) Bauausschuss vom 28.10.2019; https://www.dasinvestment.com/fonds/vergleich/DE000A1CUAY0?index=18

Immobilienfonds, Anlagestrategien und sozialer Wohnungsbau

Die Wertgrund Immobilien AG aus München hat mit dem „Liesel Quartier“, wie sie es nennen, ein weiteres grosses Neubauprojekt in Göttingen gestartet. Mit den geplanten 560 Wohnungen und den 214 im Bau befindlichen am Nonnenstieg wird die Wertgrund 2024/25 mit fast 800 Wohnungen zu grossen privaten Anbietern auf den Göttinger Wohnungsmarkt gehören.

Mit dem Grundstückskauf Anfang 2021 hat die Wertgrund auch den Städtebaulichen Vertrag übernommen, den die Vorbesitzer mit der Stadt 2019/20 geschlossen hatten. Das betrifft den Umfang sozial geförderter und preisreduzierter Wohnungen, den Bau sozialer Infrastrukturen wie Kindertagesstätte und energetische Vorgaben. Auch die im November 2021 vorgestellte, geplante Baustruktur unterscheidet sich nicht wesentlich von der im Mai 2018 dem Bauausschuss von der BaseCamp Student präsentierten. Die geplante Bruttogeschossfläche für Wohnen ist gegenüber 2018 rd. 10% geringer. Abers sonst handelt es sich im Wesentlichen nur um eine Eigentümerwechsel.

Warum engagiert sich Wertgrund hier mit rd. 180 Mio.Euro an Investitionen? Und warum ist es für den Investor kein Problem, 40% der Wohnungen zu „sozialen“ Preisen anzubieten?

Die Antwort auf die erste, rhetorische Frage lautet natürlich: Das Unternehmen sieht darin eine hoch rentable Investition. Die Wertgrund Immobilien AG betreibt verschiedene Immobilienfonds, unter anderem den Fond Wertgrund WohnSelect D, an den der Projektentwickler Wertgrund Wohnpartner ein grosses Grundstück für rd. 200 Wohnungen bereits weiter verkauft hat. Dieser Fonds ist mit einem Volumen 372 Mio. € (31.5.2021) zwar relativ klein, aber ein Spitzenreiter unter den offenen Immobilienfonds in Deutschlad, was die Renditen betrifft (über 10 Jahre 7,18% pro Jahr) (vgl. auch https://www.finanzen.net vom 15.8.2021; s. Grafik). Nicht überraschend, dass zwei Kapitalerhöhungen 2021 mehrfach überzeichnet waren. An Anlage suchendem Kapital mangelt es offenbar nicht, im Gegenteil. Und der Mietwohnungsbau ist eine höchst lukrative und „zukunftssichere“ Kapitalanlage.

Das leitet über zur zweiten Frage, warum sozialer Wohnungsbau kein Investitionshindernis ist.

Der Fonds-Verwalter Wertgrund präsentiert sich seit einiger Zeit sozial engagiert und ESG-orientiert – so z.B. auf der „Berliner Immobilienrunde“ Februar 2020, in Interviews oder auf der eigenen Homepage. „In der Privatwirtschaft wird ESG-konformes Investieren wichtiger.“ (Wertgrund Pressemitteilung vom 31.3.2021) Göttingen ist für diese Unternehmenspolitik offenbar ein guter Standort.

„Göttingen ist ein geeigneter Investitionsstandort für uns und passt wunderbar zu unserer Strategie, in attraktiven Universitätsstädten Wohnungsbau zu erwerben oder zu realisieren, der unseren hohen ESG-Ansprüchen gerecht wird“, erläutert Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der WERTGRUND Immobilien AG“. (Wertgrund Pressemitteilung vom 9.2.2021)

Es gibt natürlich auch „harte“ ökonomische Fakten, die für eine geänderte Investitionspolitik sprechen.

  • In einem am 11.9.2021 von www.finanzen.net veröffentlichten Interview erklärt Meyer, warum Wertgrund die Investitionsstrategie ändert und weniger Bestandsimmobilen kauft, dafür neu baut:
    „Bestandsimmobilien sind immer teurer geworden, doch die Mieten haben nicht nachgezogen. Das hat die Renditen gebremst. Im Neubau gibt es attraktivere Renditen. Einerseits weil die Kaufpreise in Relation zu den Jahresmieten niedriger sind. Andererseits wird der Neubau wohl weniger durch die Politik reguliert werden, um ihn nicht abzuwürgen.“
  • Zudem ist sozialer Wohnungsbau rentabel:
    Wertgrund hat 2021 von einem Beratungsunternehmen, Bulwiengesa, den Markt für geförderte bzw. zu fördernde Wohnungen durchleuchten lassen. Bulwiengesa bestätigt, dass sich Investitionen in gefördertes Wohnen für Anleger lohnen würden „trotz geringer Renditen“:
    „Das sind in erster Linie drei Aspekte: Erstens habe ich praktisch kein Vermietungsrisiko und wenig Fluktuation, stattdessen sichere Mieteinnahmen und damit stabile Cashflows. Zweitens setzen Investoren mit der Anlage in gefördertes Wohnen auf ein nachhaltiges Investment, genauer: den sozialen Faktor unter den ESG-Kriterien. Drittens profitiere ich als Investor von einer immensen Wertsteigerung nach Auslaufen der Bindung, wenn die Wohnungen zum Marktniveau vermietet werden können.“ (Adami von Bulwiengesa AG , https://www.wertgrund.de/aktuelles/infothek/interviews/)

    Ein Manager eines mehrfach grösseren Immobilienfonds, der HausInvest, mit dem Wertgrund zusammen arbeitet, erläutert ähnlich:
    „Selbst Normalverdienern fällt es in München oder Frankfurt zunehmend schwer, am freien Wohnungsmarkt fündig zu werden, und Berechtigte warten zum Teil jahrelang erfolglos auf die Zuteilung einer passenden Wohnung. So kommt es, dass eine geförderte Wohnung nie lange leer steht. Ist der Förderzeitraum dann einmal abgelaufen – je nach Bundesland nach 15 bis 30 Jahren –, können bei Neuvermietungen marktgerechte Mieten abgerufen und die Renditen entsprechend gesteigert werden.“ (https://www.wertgrund.de/aktuelles/infothek/interviews/)

    Wertgrund fasst das für die Anleger zusammen:
    „Als Teil zeitgemäßer Fondsprodukte eignen sich Sozialwohnungen ideal als defensive Beimischung: Der enorme Nachfrageüberhang bewirkt, dass die Vermietung dieser Wohnungen so gut wie garantiert ist. Anleger profitieren also von konstanten Mieteinnahmen und von den Wertzuwächsen der Immobilie selbst. Sozialwohnungen unterliegen dabei stets einer gesetzlichen Frist der Preisbindung. Nach Ablauf dieser Frist können die Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermietet werden.“
    (https://www.wertgrund.de/wohnimmobilienfonds/projektentwicklung/sozial-gefoerderter-wohnraum/; 2.1.2022)
  • Das Land Niedersachsen hat 2021 sein Wohnraumfördergesetz angepasst:
    „Im Fokus: die Erweiterung der Wohnfläche für Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte auf bis zu 60 Quadratmeter Wohnfläche – damit verfolgt das Land das Ziel, den Wohnungsbau qualitativer zu gestalten. Weiterhin sollen bis 2030 40.000 sozial geförderte Wohnungen entstehen Dafür gibt es neben Fördersätzen und Tilgungszuschüssen außerdem eine Anhebung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten.“ (https://www.wertgrund.de/wie-sieht-es-mit-dem-sozialen-wohnungsbau-aus-der-status-quo-im-september-2021/)
  • Und nicht zuletzt ist Göttingen eine Universitätsstadt mit einem grossen Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Wertgrund findet in der Studie von Holm et. al. (Böckler-Stiftung, 2021) bestätigt, dass – wie Wertgrund zitiert – der „Realversorgungsgrad“ (d.h. u.a. Mietbelastung unter 30%) sich im Zeitraum 2006-2018 in kaum einer Grossstadt so sehr verschlechtert hat wie in Göttingen. Das sichert Nachfrage und stabile Casjhflows.

Sozialer Wohnungsbau als wertstabiles Investment“, schreibt Wertgrund.
„Der öffentlich geförderte Neubau ist spannend. … Der Investitionsansatz, den wir unter anderem mit dem Liesel Quartier in Göttingen verfolgen, hat eine soziale Komponente und ist zukunftsstark.“ (Meyer (Wertgrund) nach Das Investment vom 9.12.2021)

Der Beitrag der „Investoren“ zur Lösung der „sozialen Frage“ besteht darin, dass der Staat über Förderprogramme die für den Profit zu geringe Zahlungsfähigkeit von Mietern aus Steuermitteln erhöht, damit rentable Investitionen möglich werden. Die Renditen sind anfangs moderat. Aber nach Ende der Bindungsfrist ermöglicht die Vertragsfreiheit höhere, marktgerechte Mieten. Wertsteigerungen und höhere Mieteinnahmen erwirtschaften dann auch „marktübliche“ Renditen.

Was das sozial bedeutet, zeigen ja gegenwärtig die Sozialwohnungsbestände der 1970er Jahre, bei denen die Bindungsfristen ausgelaufen sind.

SPD-Politiker:innen werden über Immobilienunternehmen wie Wertgrund wohl zufrieden sein, denn hier wird ihre Vorstellung vom harmonischen „Ohne Investoren geht es nicht“-Sozialstaat ein wenig Wirklichkeit.

.Die „Wohnungsfrage“ wird auf diese Weise nicht gelöst.

Neue Wohnquartiere Europaquartier Update November 2021

Ein Beirag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling


Gelbe Fläche: Gebiet Bebauungsplan Nr. 249 Holtenser Berg, rot umrandet: Grundeigentum der Klosterkammer Hannover. (Quelle: Bauausschuss Stadt Göttingen, 23.8.2018; eig. Erhebung

Dokumentation

Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html)
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.



10.03.2016
GEWOS stellt neue Prognose des Wohnflächenbedarfs
2030 vor (→ erforderlich seien 97 ha Wohnbauflächen
in der Stadt)
21.04.2016Stadtverwaltung legt Wohnbaulandkonzept vor
19.05.2016Beschluss im Bauausschuss zur Entwicklung von
vier neuen Baugebieten für insgesamt rd. 500 Wohn-
einheiten – Grone Greitweg Nord, Hetjershausen-
Wakenbreite, Holtenser Berg Nord,
Zimmermannstrasse. Für die beiden letzten ist der
FNP von 1975 zu ändern, um ein Bebauungsplan-
verfahren eröffnen zu können

Grundeigentümer sind die Klosterkammer
(Hannoverscher Klosterfonds) (ca. 6,2 ha), die
Niedersächsische Landgesellschaft (NLG) (ca. 4,3 ha),
Stadt Göttingen (ca. 0,5 ha) und die Teilungs- +
Verkopplungsinteressentenschaft Holtensen (ca. 0,2 ha).
23.08.2018Im Bauausschuss stellen die Entwicklungsträger (Klosterkammer
Hannover und Niedersächsische Landentwicklungsgesellschaft
(NLG) und ihr Kasseler Planungsbüro „Bankert, Linker & Hupfeld“
erste Konzeption vor :

• Geschosswohnungsbau und verdichteter Einfamilienhausbau
• Einbindung in den vorhandenen Siedlungsbestand
• aber: Neuer Quartiersbaustein mit eigener Identität
• bezahlbarer Wohnraum (30 % geförderter Wohnungsbau)
• eher mittleres + niedriges Preissegment
06.09.2018Stadtverwaltung: Die Präsentation „Entwicklung der Wohnbau-
flächen“ im Bauausschuss vermerkt den „Holtenser Berg“ mit
200 neuen Wohneinheiten.
11.09.2018Vorstellung des Projekts „Holtenser Berg-Nord“ im Ortsrat
Holtensen:
28.01.2019Bürgerversammlung (mit 200 Bürgern/Interessierten):
Kontroversen über die Verkehrserschliessung, die Ent-
wässerung und die zu hohe Wohndichte.
11.02.2019Bürgerversammlung im Nachbarschaftszentrum (NBZ)
Holtenser Berg: Nachbesprechung zum 28.1.2019
07.03.2019Die Stadtverwaltung beauftragt das Büro PGT Umwelt
und Verkehr GmbH (Hannover) mit der Prüfung von
7 Varianten der Verkehrserschließung.
Baudezernent Dienberg berichtet, mit dem Beginn des
Bauleitplanverfahrens sei noch im Laufe diesen Jahres
zu rechnen.
20.06.2019Beschluss des Bauausschusses zur Verkehrserschließung
des Europaquartiers.
Gutachter PGT: „.. dass die neu entstehenden Verkehre
auch im finalen Ausbaustadium problemlos über das
vorhandene Straßennetz abgewickelt werden können.
Eine zweite Anbindung ist daher nicht zwingend erforder-
lich, …“ (Bauausschuss vom 20.06.2019)
Ortsrat Holtensen: Vorstellung der Verkehrsuntersuchung
01.07.2019Informationsveranstaltung im NBZ Holtenser Berg:
Schwerpunkt „Verkehr“
19.11.2019Ortsrat Holtensen: Vorstellung des Entwässerungskonzeptes
25.02.2021Bürgerversammlung Online:„Diskussion“/ Erläuterung des
Planungsstandes und der drei städtebaulichen Entwürfe
02.02.2021 bis
21.04.2021
Interaktive Webseite http://www.europaquartier.de:
Möglichkeit der informellen Beteiligung zur Qualifizierung
der drei städtebaulichen Entwürfe
20.05.2021Im Bauausschuss Projektvorstellung, Ergebnisse der
Online-Bürgerbeteiligung und Vorauswahl des städte-
baulichen Entwurfs
08.07.2021Beschluss des Bauausschuss über den städtebaulichen
Entwurf „Wohnhöfe“ als Grundlage der Bauleitplanung.
Thema einer zweiten Erschließung „ist damit nicht
abschließend entschieden“.
2021/2022Geplant: Erstellung des Bebauungsplans
2023/2024Geplant: Bezug des Europaquartiers

Zeile 1: Städtebauliches Modell „Wohnhöfe“ (links),“Gartennachbarschaften“ mit Beteiligungen der Öfentlichkeit,
Zeile 2: Die drei zur Diskussion gestellten städtebaulichen Entwürfe
Zeile 3: Modell „Wohnhöfe“ (links),Modell der geprüften Varianten der Verkehrsentschliessung
Quellen: http://www.europaquartier.de, Vorstellung der Entwicklungsträger (Bauausschuss am 23.8.2018), Ergebnisse der Online-Bürgerbeteiligung & Vorauswahl des städtebaulichen Entwurfs (Bauausschuss am 20.05.2021).

Das Update (Datei unten, 5 MB): Beschreibung des bisherigen Planungsverlaufs

Inhalt :

1. Der Holtenser Berg und das Europaquartier: Geschichte
1.1 Der Holtenser Berg
1.2 Europaquartier
2. Zielvorstellungen für das geplante Wohnquartier Holtenser Berg Nord: Schöne Worte ?
2.1 Stadt Göttingen
2.2. Projektentwickler: Klosterkammer und NLG
2.3 Klimaschutz-Beirat
3. Konfliktfelder
3.1 Verkehrserschliessung/Mobilitätskonzept
3.2 Entwässerung
3.3 Bürgerbeteiligung
3.4 Infrastruktur
3.5 Rahmenplan ?
4. Fazit

Die Geschichte Adler in Grone geht zu Ende.

Der Immobilienpoker geht weiter.

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Es ist mal wieder so weit: Die Groner Mieter der „Adler“ dürfen sich auf einen neuen Vermieter einstellen. Nach rd. 6 Jahren verkauft die Adler Group ihre Wohnungsbestände in Göttingen, Wolfsburg, Wilhelmshaven und anderen Städten in Niedersachsen und Schleswig-Holstein an den Konkurrenten aus Nordrhein-Westfalen, die LEG Immobilien SE. Die LEG wird der sechste Eigentümer sein innerhalb von nicht einmal 20 Jahreni. Es gibt wohl keinen grösseren Wohnungsbestand in Göttingen, der so drastisch vom Immobilienpoker betroffen ist.

Die LEG Immobilien SE :
Zweitgrösster Aktionär der LEG ist – September 2021 – mit einem Anteil von 9,3% Black Rock, nach MFS mit 10,5% (MFS gehört mehrheitlich der Sun Life Financial (SLF), Toronto (Kanada); weitere Grossaktionäre sind die Bank BNP Paris AM (3,2%) und der Vermögensverwalter Flossbach von Storch (2,9%).
(nach https://ir.leg-se.com )

Ende 2015 veranschlagt die Adler Real Estate (ARE) den Marktwert ihres Wohnungsbestandes (17.332 Wohnungen) in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen auf rd. 770 Mio. €.i Aktuell verkauft sie diesen, auf 15.350 Wohneinheiten verringerten Bestand zum „Marktwert“ von knapp 1,5 Milliarden €.ii Selbst wenn dieses eine Art Notverkauf sein sollte, weil die Adler Group zu hoch verschuldet sein sollteiii, erstaunlich ist doch der enorme Wertzuwachs. Die Spekulation mit Immobilien hat sich ganz offensichtlich gelohnt. Und etwas anderes hatte die ARE, als sie 2015 die Westgrund und damit die Groner Wohnungen kaufte, auch nicht vor. Sie wollte die Immobilien nutzen als Basis für spekulative Finanzgeschäfte, die schnell viel Gewinn erbringen. Zu diesem Geschäftsmodell gehört es, ohne grosse Aufwendungen für Instandhaltung die Mieten zu erhöhen und durch Aufwertungen (Aufstockung, Modernisierung) den Wert der Immobilien zu steigern, um sie dann mit deutlichem Gewinn wieder weiter zu verkaufen. Diese Praktiken hat ein Papier des Vereins IN Groneiv schon im Januar 2019 deutlich beschrieben. Und so ist es auch gekommen.

Adler Group:	Wohnein-      Zeitwert 	Jahresnetto-
		heiten			kaltmiete (Mio.€)** 
                              2021 H1	     2017	2021***
_______________________________________________________________________________________________
Göttingen 	1.377  WE	158 Mio. €	 4,8	 6,1
Wilhelmshaven	6.890  WE	430 Mio. €	22,5	26,2
Wolfsburg 	1.301  WE	174 Mio. €	6,0	 6,5
Hannover 	1.112  WE	138 Mio. €	5,1*	 5,6
Kiel		  970  WE	131 Mio. €	 5,1*	 5,8

zus.		11.650 WE	1.031 Mio. €	43,5	50,2
________________________________________________________________________________________________
(* für 2018,** der jeweiligen Bestände, *** Annualisierte Halbjahresmieten 1 – 2021.
Quelle: Adler Group 2021, Halbjahres-Finanzbericht 2021, S. 29; Adler Geschäftsbericht 2017. 17; Adler Halbjahresbericht 2018)

Was hier im Verkauf der Adler Group wie ein Finanz-Krimi sichtbar wird, ist ein seit über 10 Jahren bekanntes Modell der so genannten finanzialisierten Wohnungswirtschaft. Die grossen, börsennotierten Wohnungskonzerne wie Adler Group, Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, Grand City Properties sind an ihrer Wohnungen nur als Quelle für Dividenden und als Grundlage für noch mehr Kredite/Anleihen und Geschäfte mit Schulden interessiert. Dass sie Wohnungen bewirtschaften, ist ein notwendiges, eher lästiges Übel. Sie gehen mit ihren Wohnungen daher völlig anders um als eine Wohnungsgenossenschaft, eine Städtische Wohnungsbau GmbH oder ein privater „Klein“Vermieter.

Der spekulierende Leerverkäufer Fraser Perring hatte behauptet, dass die Adler Group aufgrund zu hoher Schulden angeschlagen sei. „Tatsächlich ist das Verhältnis von Immobilienwerten zu Schulden in der Adler-Bilanz ungünstiger als bei anderen Wohnungsunternehmen“, so die SZ (s. Anmerkung 4 und 7) Der dazu häufig verwendete Kennwert LTV (Loan to Value) liegt bei der Adler Group immer noch auf hohen 54,7 (Bei der LEG beträgt der LTV-Wert 34,7; die Adler Group hat den höchsten LTV-Wert unter den grossen Immobilienkonzernen in Deutschland laut LEGi -siehe Grafik)
(zu LTV und anderen finanziellen Kennziffern siehe auch „Göttingen Grone – Objekt spekulierenden Immobiliengesellschaften“ des Vereins für interkulturelle Nachbarschaft in Grone e.V., Januar 2019).

Die herrschende Politik hat das Geschäftsmodell solcher Immobilienkonzerne nicht unterbunden oder eingeschränkt. Im Gegenteil. Landes- und Bundesregierungen haben es mit steuerlichen Regulierungen (wie z.B. Share Deals) zumindest indirekt unterstützt. Stadt und SPD Göttingen haben nicht gerufen: Solche Investoren sind in Göttingen nicht willkommen. Umgekehrt – immer wieder wurden Kritiker und Warner zurechtgewiesen: Ohne Investoren geht es nicht.

Entsprechend diesem Motto wurden die Vorhaben der Adler – Aufstockung, fragwürdige Fahrstühle, energetische Modernisierung – begrüsst und zügig in Bebauungspläne umgesetzt. Im Oktober 2017 beschliesst der Rat, die Bebauungspläne aufzustellen, damit Adler 2018/19 mit den Arbeiten beginnen kann. Doch der Zeitplan scheitert – zum Glück für die Mieter in Grone. Kritik der GoeLinken und Widerstand der Mieter führt zu Verzögerungen, so dass für die Mieter nun die zwischenzeitlich gesenkte Modernisierungsumlage gilt.

Die Göttinger Stadtregierung hat sich immer wieder bemüht, deutlich zu machen, dass Investoren wie Adler nicht nur notwendig sind, sondern auch hilfreich beim Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sie hat darauf verwiesen, das die Adler AG zu den Unterzeichnern des Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen (August 2018) gehört. Adler habe im Städtebaulichen Vertrag auch die 30%-Quote für bezahlbaren Wohnraum unterschrieben, wenn sie auch nicht neuen, zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum schafft, wie es eigentlich gedacht ist. Nun ja, Investoren müssen auch Rücksicht auf ihre Aktionäre nehmen.

Dieses Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen war und ist der durchsichtige Versuch einer Imagepflege. Es soll zeigen, dass die Stadt sich aktiv um mehr bezahlbaren Wohnraum kümmert und dass sie dafür die Unterstützung der privaten Wohnungswirtschaft gewonnen hat. Tatsächlich haben die Unternehmen mit ihrer Unterschrift keine Einschränkungen oder Verpflichtungen unterschrieben. Sie, auch die Adler AG, bekennen sich zu dem, was sie ohnehin vorhaben: mit Immobilien Gewinne zu erwirtschaften. Sie versprechen, dabei auch das Segment von bezahlbaren Wohnungen und Belegungsrechten ‚nach Möglichkeit‘ zu berücksichtigen. Für dieses Entgegenkommen bietet die Stadt Göttingen einen „vertrauensvollen Austausch“ mit der Immobilienwirtschaft, was für Unternehmen Gold wert sei kann.

Warum die SPD im Dezember 2016 überhaupt auf die Idee kommt, ein „Bündnis für Wohnen in Göttingen“ einzurichten, und was das zu tun hat mit der von CDU/FDP durchgesetzten Schuldenbremse und der dadurch kleingesparten Planungs- und Bauverwaltung, die so zum Bremsklotz für das „Bauen, bauen, bauen“ wurde, – das steht auf einem anderen Blatt der verfehlten rotgrünschwarzgelben sozialen Wohnungspolitik.

Der politische Entschluss, dass der „Markt“ die Wohnungsfrage zu lösen hat, ist offenkundig unerschütterlich. Auch wenn es in der Zusammenarbeit mit dem „Markt“, sprich den Unternehmen, knirscht, holpert oder gar nicht klappt. Das neoliberale Dogma wird nicht aufgegeben.

Die Göttinger Stadtpolitik hat nicht nur einmal erfahren, wie schwierig Investoren dieser Art wieAdler sind. Die Unternehmen verfolgen konsequent ihre privaten Gewinninteressen (was sie ja auch sollen) und sollen das dann aber auch so machen, dass soziale Interessen verwirklicht werden. Wie soll das gehen? Adler hat der Stadt wiederholt klar gemacht, wo die Prioritäten liegen: z.B. beim Kauf von Belegungsrechten Ende 2016, bei der Absicherung der 30%-Quote im Städtebaulichen Vertrag 2018/19, bei der fristgerechten Ankündigung der Modernisierungsmassnahmen 2020, bei der (Nicht-)Erfüllung des Städtebaulichen Vertrages über den Bau(beginn) einer dringend benötigten Kindertagesstätte 2021. Das wirtschaftliche Interesse des Unternehmens, das private Interesse der Bereicherung, hat Vorrang.

Konsequent wird das Treiben der „Miethaie“ so gut wie gar nicht reguliert. Share Deals z.B., durch die in diesem Verkaufsfall „Dutzende Millionen“ Grunderwerbssteuer gespart werden könnenvi, sind noch immer legal. Mieter müssen durch Mieterhöhungen der Wert der Immobilie steigern zu Gunsten der Aktionäre. Um rd. 27% (oder 1,20 €) ist die Quadratmetermiete in den Groner Adler-Wohnungen seit Ende 2015 gestiegen – auf derzeit durchschnittlich 6,12 €/qm netto kalt. Mit steigenden und oft auch überhöhten, falsch abgerechnete Nebenkosten müssen sich Mieter in Grone herumschlagen. Auf die energetische Modernisierung, im Kern ja sinnvoll und notwendig, haben sie keinen Einfluss, die drohenden Mietsteigerungen sollen sie hinnehmen wie den nächsten Starkregen.

Aber vielleicht tun sie es auch nicht und greifen zu „Regenschirmen“ oder drängen auf „Klimaschutzmassnahmen“ wie die Groner Mieterini und das breite Göttinger Bündnis „Gutes für Alle“. Sie fordern eine neue, soziale Wohnungspolitik: Statt Miete für Profite braucht es eine Vergesellschaftung der grossen Immobilienkonzerne und eine soziale Wohnraumversorgung als öffentliche Aufgabe.

Der aktuelle Immobilienpoker ist nur ein weiteres Beispiel dafür, dass so die dringlichen Wohnungsprobleme nicht gelöst werden.

__________________

H.D. von Frieling , November 2021
Eine leicht gekürzte Fassung ist erschienen in: Göttinger Blätter, November 2021
__________________

iARE: Geschäftsbericht 2015

iiMitteilung der LEG vom 11.10.2021; https://ir.leg-se.com/investor-relations/ad-hoc-meldungen/…; SZ vom 12.10.2021

iiiVgl. Viceroy Research 2021: Adler Group – Bond Villains

ivVerein für interkulturelle Nachbarschaft in Grone e.V. IN Grone: Göttingen Grone – Objekt spekulierender Immobiliengesellschaften. Januar 2019; siehe auch von Frieling, H.D. – Mießner, M. – Marlow, R. 2020: Wohnraum Atlas Göttingen. (https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:bsz:14-qucosa2-707951) und https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com

vLEG Immobilien SE: Company Presentation September 2021, p.13)

viSZ vom 12.10.2021

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Neue Wohnquartiere Zimmermannstrasse

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Dokumentation (vorläufig)

Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html)
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.


19.05.2016Entwicklung von 4 neuen Baugebieten : Grone Greitweg Nord,
Hetjershausen-Wakenbreite, Holtenser Berg Nord,
Zimmermannstrasse – für „insgesamt rd. 500 Wohneinheiten“.
„Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Zimmer-
mannstrasse) umfasse eine Fläche von rd. 2,4 ha; hiervon
sei für einen Teil von 0,7 ha eine Änderung des Flächen-
nutzungsplanes (von 1975) erforderlich.“ (s. Abb. 2 unten)
„Die tiefbaulichen Erschließungsarbeiten sollten 2018 beginnen.
Insgesamt könnten hier bis zu 100 Wohneinheiten entstehen.“
Das Grundstück ist zum grössten Teil im Besitz der Stadt.
23.11.2017Ausweitung des Plangebietes um 0,4 ha, erfordert Änderung
des neuen FNP von 2017. Dieser „Waldfläche“ (FNP) komme
„wegen ihrer Lage in einer Kaltluftschneise jedoch eine hohe
stadtklimatische Bedeutung zu. Daher müssten im Rahmen
der konkreten Umsetzung (städtebaulicher Entwurf) die mög-
lichen Auswirkungen auf das Stadtklima im Rahmen einer
Klimadetailanalyse gutachterlich untersucht werden. Dies
werde dann auf Ebene des Bebauungsplanes erfolgen.“
Dieses Fläche „nicht besonderer Wertigkeit“ (Stadtbaurat
Dienberg) muss zu dem aus dem Landschaftsschutzgebiet
Leinetal, zu dem es gehört, „entlassen“ werden – was auch
erfolgt. Grund der Massnahme: „seitens des Grundstücks-
eigentümers erstmals Verkaufsbereitschaft“.
(Es handelt sich um die Fläche
Nr. 4 ‚Im Besitz der Firmengruppe Kurth‘ in der. Abb. oben)
04.12.2017Bürgerinitiative Nonnenstieg: „strikt gegen aktuelle Pläne an
der Zimmermannstrasse“ (Pessemiteilung der BI)
22.02.2018Diskussion über Anwendung und über Kriterien einer Konzept-
vergabe bei einem Verkauf des kommnalen Grundstücks
im Bereich Zimmermannstrasse; Kritik und Ablehnung von CDU/FDP.
08.03.2018Erneute Diskussion über Konzeptvergabe, Beschluss der Konzept-
vergabe(CDU: „Bürokratiemonster“) und der 30%-Quote für
sozialen Wohnungsbau
12.03.2018Die Stadt hat die Erweiterungsfläche von 0,4 ha nicht kaufen können,
Immobilienunternehmer Kurth, Göttingen, hat die Stadt („vor vier
Wochen“) überboten. (GT vom 12.03.2018)
07.02.2019Drei Bieter stellen ihr Nutzungskonzept (für bis zu 120 Wohnungen
in vier bis 6 3-5 geschossigen Gebäuden) im Bauausschuss vor:
Cubus GmbH & Co. KG (Schneider), Delta Bau AG, EBR Projektent-
wicklungs GmbH. Der vierte Bewerber missachtete die Vorgabe der
Ausschreibung, das Gebiet für möglichen Busverkehr zum Nikolaus-
berger Weg durchfahrbar zu gestalten.
Es gibt Diskussionen, EBR habe vorab Kenntnis vom Ausgang des
Bieterverfahrens gehabt (GT vom 07.02.2019 und 08.02.2019)
September 2021Keiner der Bieter baut, die Konzeptvergabe scheint gescheitert.
Die Flächen 3 und 4 (Bild oben) sind gerodet.

Quelle (im Uhrzeigersinn): 1. Kaltluftschneisen – Ausschnitt aus Klimaplan Stadtentwicklung. Städtebauliche Klimaschutz- und Anpassungsstrategie der Stadt Göttingen. Stadt Göttingen April 2015, 2. Änderung des FNP 1975 für neues Wohngebiet Zimmermannstrasse, 2016, 3. Ausschnitt aus dem Wohnbaulandkonzept, 2016, 4. Bewerbung Konzeptvergabe der Delta Bau AG 2019, 5. Bewerbung Konzeptvergabe der Cubus GmbH & CO KG 2019, 6. Bewerbung Konzeptvergabe der EBR Projektentwicklungs GmbH 2019.

oben: Grundbesitzverhältnisse Anfang 2019 aus: Bewerbung Konzeptvergabe der Cubus GmbH & Co KG 2019, Fläche Nr.4 (Kurth) ist die Erweiterungsfläche im ehemaligen Landschaftsschutzgbiet.

Neue Wohnquartiere IWF / Südlich Nonnenstieg

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hnas-Dieter von Frieling

Luftbild 1999


Dokumentation

Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html)
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.


1959/60Bau des IWF – „Institut für den Wissenschaftlichen
Film gemeinnützige GmbH,
Göttingen“ (IWF) –
(bis dahin landwirtschaftlich Fläche )
Ende 2010Schließung des IWF, Aufgabe des Standortes, (zu
dem auch Kleingärten gehören), die Stadt Göttingen
zeigt Kaufinteresse
Februar 2012Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan
„Südlich Nonnenstieg“
Frühjahr 2012Rahmenvereinbarung zwischen IWF Wissen und
Medien gGmbH
, potenziellem Entwicklungsträger
und Stadt Göttingen, März bis Juli: städtebaulicher
Wettbewerb „Lebensquartier Nonnenstieg“ bis
Sommer 2012
Mai 2012EBR Projektentwicklung GmbH gegründet,
EBR überbietet Kaufangebot der Stadt
Sommer 2012EBR kauft das 22.000 qm große Grundstück für
etwa 5,1 Mio. €
November 2012Gründung einer Bürgerinitiative, Kritik an den Plänen
einer massiven Bebauung
März 2013„Neustart“, (leicht geänderte) Rahmenbedingungen
vom Bauausschuss der Stadt zustimmend
beschlossen (Reduktion der Geschossflächenzahl (GFZ))
Juni/August 2013Weiterhin Widerstand der Bürgerinitiative gegen massive
Überbauung und für den Erhalt des kompletten Grünflächen-
bestandes, kontroverse Diskussionen, Bürgerversammlungen,
„Runder Tisch“ – „eine weit über die gesetzlichen
Anforderungen hinausgehende Bürgerbeteiligung“
(aus Sicht der Stadtverwaltung)
November 2013Diskussion des Rates über Auslegung des Bebauungsplans,
nun leicht verringert Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,95,
EBR kritisiert„den massiven Eingriff
in die Planungen des Investors“ (d.h. die Reduzierung der
ursprünglich geplanten Wohnfläche um 5.500 qm)
Nov./Dez. 2013Städtebaulichen Vertrag mit EBR „Gestaltungsvereinbarung
ehemaliges IWF- Areal“
Februar –
Oktober 2014
Im Februar beschließt der Rat, den Bebauungsplan
auszulegen, aus Verfahrensgründen ist im Juli eine 3.
Auslegung des Bebauungsplan Nr. 242 notwendig;
es gibt 426 Einwendungen („Bedenken“), die „sehr
große Anzahl an eingereichten Stellungnahmen bislang
einzigartig“ (so die Stadtverwaltung); alle bis auf eine
werden von der Stadt zurück gewiesen oder als bereits
berücksichtig beschieden.
November 2014Vertagung des Bebauungsplans im Bauausschuss
Oktober 2015 –
August 2018
Nutzung als Unterkunft für Geflüchtete,
Überarbeitung des Bebauungsplans
September 2017Städtebaulicher Vertrag der Stadt mit EBR (30%
preisgünstige Wohnungen, Preisbindung 10 Jahre,
Bauantrag 9 Monate nach Rechtskraft des Bebauungs-
plans, Baufertigstellung innerhalb von 24 Monaten).
Das Kleingartengelände „Am Rohns“ (ursprünglich
Teil des IWF-Geländes) bleibt dauerhaft Kleingarten-
gelände.
Oktober 2017Auslegung des (geänderten) Bebauungsplans
März 2018nach 6 Jahren stimmt der Rat der Stadt dem
Bebauungsplan zu, im April erfolgt die amtliche
Bekanntmachung; es werden Anträge auf Normen-
kontrollverfahren gestellt
August 2018EBR verkauft 17.000 qm an Wertgrund
Wohnpartner 2 GmbH&Co KG
für rd. 8 Mio. €,
Steigerung des Bodenpreises um 100% in 6 Jahren
(von 232 €/qm auf 470 €/qm),
(30%-Quote wird von Wertgrund übernommen,
Vereinbarung über Fristen des Bauantrages wird in
Frage gestellt) – „die Politik ist verstimmt“
Januar 2019Bauvoranfrage der Wertgrund
Februar 2019neue Vereinbarung der Stadt mit Wertgrund
(Bauantrag bis spätestens Februar 2020, (Rechts-
kraft des Bebauungsplans vorausgesetzt) Im April
präsentiert Wertgrund dem Rat das Baukonzept
(sieben 5-6 geschossige Wohnblöcke mit insgesamt
210 Mietwohnungen und 150-160 Tiefgaragenstellplätzen).
Oktober 2019Abriss der IWF-Gebäude beginnt
Januar 2021Baubeginn auf dem 17 429 qm grossen Grundstück
sieben 3-5 geschossige Baukörper, gebaut werden
214 Mietwohnungen, davon 76 gefördert und preisreduziert
und eine Tiefgarage mit 120 Stellplätzen

Weiter Informationen siehe:
Wohnraum Atlas Göttingen. Wohnungsversorgung und Wohnungspolitik in Göttingen seit 2010. S. 23-24.
https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:bsz:14-qucosa2-707951


unten im Uhrzeigersinn:1. Ausschnitt aus dem Flächennutzugsplan 1975 – orange: ehemaliges IWF-Grundstück (Quelle: Bebauungsplan Entwurf von Bankert, Linker & Hupfeld, 2013), 2. und 3. Modell der Bebauung 2013 (Quelle: Präsentation der Bürgerinitiative Nonnenstieg, http://www.nonnenstieg-buergerinitiative.de., am 26.10.2017) 4. Modell der Bebauung 2019 (Quelle: blauraum Architekten GmbH: WOHNEN AM NONNENSTIEG – GÖTTINGEN, 38. Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planung und Grundstücke. 04.04.2019)

oben: Luftbild 1999 (Quelle: AWIA Umwelt GmbH 2012: „Historische Nutzungsrecherche“. Gutachten im Auftrag von EBR)

Neue Wohnquartiere Gothaer Park

update

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Dokumentation

Die Dokumentation gibt einen Überblick über den bisherigen Planungsverlauf auf der Grundlage von Protokollen des Rates der Stadt Göttingen (und seinen Ausschüssen) sowie Artikeln der lokalen Printmedien. Soweit nicht anderes angegeben ist, ist die Quelle das Protokoll der öffentlichen Sitzung des jeweiligen Datums (https://www.goettingen.de/rathaus/oeffentliche-sitzungen.html). BA = Bauausschuss.
Kommentare und Einschätzungen des Planungsvorhabens folgen später.
Kritik, Ergänzungen, Korrekturen sind willkommen.


um 2005„Ende dieses Jahres werden etliche der Gebäude am
Gothaer Platz leer stehen, die verbleibenden Kolleginnen
und Kollegen benötigen dann wohl nicht mehr als
zwei der cirka acht Gebäude auf dem Gothaer-Areal.
Was die Gebäude der Gothaer angeht, so sind diese
bezeichnenderweise auch quasi schon verkauft
(in eine in Hannover tätige Fondsgesellschaft eingebracht,
an der die Gothaer Anteile hält). Es ist also so,
dass die Gebäude nicht mehr im Gothaer-Eigentum sind.“
(Göttinger Betriebsexpress 2005 nach
http://www.goest.de Archiv)
2013Entwurf eines Bebauungsplans, Bürgerinformationsver-
anstaltung (August), dann Eigentümerwechsel, der eine
neue Planung erforderlich macht (vgl. BA 09.07.2015)
Herbst 2014Die Triton Development GmbH, eine von der Investa
Capital Management GmbH, Eschborn, verwaltete (?)
Gesellschaft, kauft rd. 71.000 qm grosse Immobilie vom
Immobilienfonds Watermark Asset Management GmbH.
Die Triton Development GmbH plane „zukünftig auf dem
Areal einen Mix aus Büro-, Wohn- und Studentenwohn-
nutzungen zu etablieren“ (GT 8.9.2014)
09.07.2015Neuaufstellung eines Bebauungsplanentwurfes (ohne
östliches Gebiet, aber incl. ehemaliges Rechnungsprüfungs-
amts), Neuordnung der Grundeigentumsverhältnisse,
Einleitung eines Umlegungsverfahrens
08.12.2016Im Handelsregister in Luxemburg werden drei Gesellschaften
eingetragen: ST Goettingen Students S.à.r.l.,
ST Goettingen Residential S.à.r.l., ST Goettingen Gotha S.à.r.l.,
wahrscheinlch Objektgesellschaften der Triton Development
März 2017Die Triton Development GmbH wird umbenannt in
BaseCampStudent GmbH, Frankfurt/M. Sie übernimmt für
den Grundstückseigentümer die Umsetzung der gesamten
Entwicklungsmaßnahmen.
24.05.2018Vorstellung des Planungsstandes ‚Gothaer Park‘ im Bau-
ausschuss durch den Geschäftsührer von BaseCampStudent
und die Architekten Sauerbruch Hutton
24.10.2019Städtebaulicher Vertrag Gothaer Park (Entwurf) mit
ST Goettingen Residential S.à.r.l., ST Goettingen
Students S.à.r.l
und ST Goettingen Gotha S.à.r.l.
Der BA stimmt zu gegen Einwände der GöLinken (wollen
mehr sozialen Wohnungsbau)
15.05.2020Der Rat beschliesst eine 7.Änderung des Bebauungsplans
Nr. 32 „Ehemalige Lüttichkaserne“. Auf die Kritik an der
zu geringen Quote für sozialen Wohnungsbau, entgegnen
Wedrins (SPD): „Private Investoren seien … nötig und ein
Geben und Nehmen dabei geboten.“ und OB Köhler (SPD):
“Investoren zu finden, die das Gothaer-Areal bebauen,
sei nicht einfach gewesen.“
09.02.2021Wertgrund Wohnpartner GmbH kauft von den Objekt-
gesellschaften von BaseCamp Student und dem
European Student Housing Fund ein ca. 37.000 qm
großes Grundstück und plant die Entwicklung und den
Bau von rund 650 Wohnungen „nahezu ausschließlich
Mietwohnungsbau … , rund 40 Prozent der Wohnungen
sollen geförderte und preisreduzierte Wohnungen werden.
Zusätzlich plant WERTGRUND im Quartier eine Kita.“
(Pressemitteilung derWertgrund Wohnpartner GmbH)
Ende 2021„Ein gewaltiger, sechsstöckiger Gebäudekomplex entsteht
derzeit auf dem ehemaligen Gelände der Gothaer
Versicherungen entlang der Geismar Landstraße in
Göttingen. Der englische Investor BaseCamp Student
schafft dort an die 600 Appartements für Studierende.“
(HNA vom 22.12.2021)

Quellen: Im Uhrzeigersinn 1.- 4. Präsenstation Städtebauliches Konzept von BaseCamp Student und Architekten Sauerbruch Hutton 24.5.2018; 5. Städtebaulicher Vertrag 2019: Überblick über Wohngebiete, auf drei dieser Gebiete ist der soziale Wohnungsbau zu verteilen. 6. Studentenappartements – Baufortschritt September 2021
.
oben: Luftbild aus der Präsentation (1.-4.) vom 24.5.2018.

Wohnungspolitik: „Ohne Investoren geht es nicht.“

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Steuerprivilegien für Immobilien –
Gabentisch für Reiche

Welche Steuern müssen Vermögende zahlen, wenn sie ihr Geld in Immobilien investieren? Welche Schlupflöcher können sie nutzen?

Ökonomen und Steuerexperten des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) und der Universität Magdeburg haben gerechnet. Sie kommen zu dem Ergebnis, dass es in der „Steueroase Deutschland“ für Vermögende massive Steuerprivilegien gibt, wenn sie in Immobolien investieren und diese bewirtschaften. Diese Steuerprivilegien verschärfen die Vermögenskonzentration. Welche Privlegien es gibt, erläutert der nachstehendee Beitrag.


Sinkende Einwohnerzahlen – Entspannung auf dem Wohnungsmarkt?

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeographen Hans-Dieter von Frieling

Das Göttinger Einwohnermeldeamt registriert Ende 2020 eine Einwohnerzahl, die um rd. 3.000 niedriger ist gegenüber dem Vorjahr. Seit 2009 bis einschließlich 2018 ist die Zahl der Einwohner in Göttingen stetig gestiegen. Besonders stark waren die Zunahmen aufgrund steigender Zuwanderungsgewinne in den Jahren 2012, 2015 und 2016. Ab 2018 ändert sich die Wanderungsbilanz. Die Zahl der Fortzüge steigt stärker als die Zahl der Zuzüge. Das führt 2019/2020 erstmals seit langem wieder zu einer negativen Wanderungsbilanz und so zu einer sinkenden Einwohnerzahl.

Hat sich die Wohnungsversorgung in Göttingen deutlich verbessert? Weisen diese statistischen Daten auf eine Entspannung auf dem Göttinger Wohnungsmarkt hin? Dämpft der deutliche Nachfragerückgang den Anstieg der Mietpreise in Göttingen? Schrumpft der noch vor kurzen ermittelte drastische Fehlbestand an bezahlbaren Wohnungen?

Wohnungspolitik in Göttingen: Bündnis 90/Die Grünen

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Faire Mieten.
ALLES ist drin
.

Aber:
Schaffen faire Mieten bezahlbare Mieten?

Für den Göttinger Stadtverband der Partei Bündnis 90/Die Grünen ist das Thema Wohnen und bezahlbarer Wohnraum wichtig. Seit Jahren engagieren sich GRÜNE in der Göttinger Wohnungspolitik, bringen Anträge im Rat ein, besuchen Protestveranstaltungen von Mieterinitiativen, formulieren grundsätzliche Positionen. Welche Wohnungsversorgung, welche Wohnungspolitik wollen die GRÜNEN? In dem aktuelle Kommunalwahlprogramm fordern die GRÜNEN (S. 19-21):

Leben & Wohnen – sozial & gerecht, menschenwürdig, ökologisch, bezahlbar“

Dafür fordern sie unter anderem: Ausbau des kommunalen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbestandes, das Mietniveau in den Griff bekommen durch qualifizierten Mietspiegel und funktionierende Mietpreisbremse, 30%-Quote für bezahlbaren Wohnraum, Umsetzung des Housing First-Ansatzes, Einrichtung und dauerhafte Finanzierung von Stadtteilzentren mit festen Ansprechpartner:innen in jedem Orts- bzw. Stadtteil, Förderung innovativer und gemeinwohlorientierter Wohnkonzepte, Schaffung von Ersatzwohnraum für Mieter:innen im Sozialleistungsbezug, Entwicklung geeigneter Rahmenbedingungen für eine ökologische und soziale Wohnungspolitik und -wirtschaft, usw.

Die GRÜNEN engagieren sich für viele Punkte, denen man kaum widersprechen möchte.

Bezahlbarer Wohnraum für alle, klimaschützend und flächen-/ressourcensparend in lebendigen Quartieren mit einem gelebten nachbarschaftlichen Miteinander und Schutz der Schwächeren. Das Programm klingt sehr ambitioniert, fast wie eine Lösung der über ein Jahrhundert alten Wohnungsfrage.

ALLES ist drin“ – Aber wie wollen die GRÜNEN das verwirklichen?

Weiter lesen:

Aufwertung und soziale Verdrängung: Göttingen Weststadt und die EBV

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeographen Hans-Dieter von Frieling

Bauarbeiten Hagenweg/Pfalz-Grona-Breite

In der Göttinger Weststadt nimmt ein Aufwertungs- und Verdrängungsprozess an Fahrt auf. Seit An­fang 2021 entmietet die EBV ihre Häuser, um sie grundlegend zu sanieren. Nach der – ohne Zweifel notwendigen Sanierung der ehemaligen „Fliegerhorstsiedlung“ – werden die Mieten deutlich steigen und für viele der bisherigen Mieter unbezahlbar sein.

Dagegen wehrt sich die EBV Mietini.

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