Die Geschichte Adler in Grone geht zu Ende.

Der Immobilienpoker geht weiter.

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Es ist mal wieder so weit: Die Groner Mieter der „Adler“ dürfen sich auf einen neuen Vermieter einstellen. Nach rd. 6 Jahren verkauft die Adler Group ihre Wohnungsbestände in Göttingen, Wolfsburg, Wilhelmshaven und anderen Städten in Niedersachsen und Schleswig-Holstein an den Konkurrenten aus Nordrhein-Westfalen, die LEG Immobilien SE. Die LEG wird der sechste Eigentümer sein innerhalb von nicht einmal 20 Jahreni. Es gibt wohl keinen grösseren Wohnungsbestand in Göttingen, der so drastisch vom Immobilienpoker betroffen ist.

Die LEG Immobilien SE :
Zweitgrösster Aktionär der LEG ist – September 2021 – mit einem Anteil von 9,3% Black Rock, nach MFS mit 10,5% (MFS gehört mehrheitlich der Sun Life Financial (SLF), Toronto (Kanada); weitere Grossaktionäre sind die Bank BNP Paris AM (3,2%) und der Vermögensverwalter Flossbach von Storch (2,9%).
(nach https://ir.leg-se.com )

Ende 2015 veranschlagt die Adler Real Estate (ARE) den Marktwert ihres Wohnungsbestandes (17.332 Wohnungen) in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen auf rd. 770 Mio. €.i Aktuell verkauft sie diesen, auf 15.350 Wohneinheiten verringerten Bestand zum „Marktwert“ von knapp 1,5 Milliarden €.ii Selbst wenn dieses eine Art Notverkauf sein sollte, weil die Adler Group zu hoch verschuldet sein sollteiii, erstaunlich ist doch der enorme Wertzuwachs. Die Spekulation mit Immobilien hat sich ganz offensichtlich gelohnt. Und etwas anderes hatte die ARE, als sie 2015 die Westgrund und damit die Groner Wohnungen kaufte, auch nicht vor. Sie wollte die Immobilien nutzen als Basis für spekulative Finanzgeschäfte, die schnell viel Gewinn erbringen. Zu diesem Geschäftsmodell gehört es, ohne grosse Aufwendungen für Instandhaltung die Mieten zu erhöhen und durch Aufwertungen (Aufstockung, Modernisierung) den Wert der Immobilien zu steigern, um sie dann mit deutlichem Gewinn wieder weiter zu verkaufen. Diese Praktiken hat ein Papier des Vereins IN Groneiv schon im Januar 2019 deutlich beschrieben. Und so ist es auch gekommen.

Adler Group:	Wohnein-      Zeitwert 	Jahresnetto-
		heiten			kaltmiete (Mio.€)** 
                              2021 H1	     2017	2021***
_______________________________________________________________________________________________
Göttingen 	1.377  WE	158 Mio. €	 4,8	 6,1
Wilhelmshaven	6.890  WE	430 Mio. €	22,5	26,2
Wolfsburg 	1.301  WE	174 Mio. €	6,0	 6,5
Hannover 	1.112  WE	138 Mio. €	5,1*	 5,6
Kiel		  970  WE	131 Mio. €	 5,1*	 5,8

zus.		11.650 WE	1.031 Mio. €	43,5	50,2
________________________________________________________________________________________________
(* für 2018,** der jeweiligen Bestände, *** Annualisierte Halbjahresmieten 1 – 2021.
Quelle: Adler Group 2021, Halbjahres-Finanzbericht 2021, S. 29; Adler Geschäftsbericht 2017. 17; Adler Halbjahresbericht 2018)

Was hier im Verkauf der Adler Group wie ein Finanz-Krimi sichtbar wird, ist ein seit über 10 Jahren bekanntes Modell der so genannten finanzialisierten Wohnungswirtschaft. Die grossen, börsennotierten Wohnungskonzerne wie Adler Group, Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, Grand City Properties sind an ihrer Wohnungen nur als Quelle für Dividenden und als Grundlage für noch mehr Kredite/Anleihen und Geschäfte mit Schulden interessiert. Dass sie Wohnungen bewirtschaften, ist ein notwendiges, eher lästiges Übel. Sie gehen mit ihren Wohnungen daher völlig anders um als eine Wohnungsgenossenschaft, eine Städtische Wohnungsbau GmbH oder ein privater „Klein“Vermieter.

Der spekulierende Leerverkäufer Fraser Perring hatte behauptet, dass die Adler Group aufgrund zu hoher Schulden angeschlagen sei. „Tatsächlich ist das Verhältnis von Immobilienwerten zu Schulden in der Adler-Bilanz ungünstiger als bei anderen Wohnungsunternehmen“, so die SZ (s. Anmerkung 4 und 7) Der dazu häufig verwendete Kennwert LTV (Loan to Value) liegt bei der Adler Group immer noch auf hohen 54,7 (Bei der LEG beträgt der LTV-Wert 34,7; die Adler Group hat den höchsten LTV-Wert unter den grossen Immobilienkonzernen in Deutschland laut LEGi -siehe Grafik)
(zu LTV und anderen finanziellen Kennziffern siehe auch „Göttingen Grone – Objekt spekulierenden Immobiliengesellschaften“ des Vereins für interkulturelle Nachbarschaft in Grone e.V., Januar 2019).

Die herrschende Politik hat das Geschäftsmodell solcher Immobilienkonzerne nicht unterbunden oder eingeschränkt. Im Gegenteil. Landes- und Bundesregierungen haben es mit steuerlichen Regulierungen (wie z.B. Share Deals) zumindest indirekt unterstützt. Stadt und SPD Göttingen haben nicht gerufen: Solche Investoren sind in Göttingen nicht willkommen. Umgekehrt – immer wieder wurden Kritiker und Warner zurechtgewiesen: Ohne Investoren geht es nicht.

Entsprechend diesem Motto wurden die Vorhaben der Adler – Aufstockung, fragwürdige Fahrstühle, energetische Modernisierung – begrüsst und zügig in Bebauungspläne umgesetzt. Im Oktober 2017 beschliesst der Rat, die Bebauungspläne aufzustellen, damit Adler 2018/19 mit den Arbeiten beginnen kann. Doch der Zeitplan scheitert – zum Glück für die Mieter in Grone. Kritik der GoeLinken und Widerstand der Mieter führt zu Verzögerungen, so dass für die Mieter nun die zwischenzeitlich gesenkte Modernisierungsumlage gilt.

Die Göttinger Stadtregierung hat sich immer wieder bemüht, deutlich zu machen, dass Investoren wie Adler nicht nur notwendig sind, sondern auch hilfreich beim Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sie hat darauf verwiesen, das die Adler AG zu den Unterzeichnern des Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen (August 2018) gehört. Adler habe im Städtebaulichen Vertrag auch die 30%-Quote für bezahlbaren Wohnraum unterschrieben, wenn sie auch nicht neuen, zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum schafft, wie es eigentlich gedacht ist. Nun ja, Investoren müssen auch Rücksicht auf ihre Aktionäre nehmen.

Dieses Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen war und ist der durchsichtige Versuch einer Imagepflege. Es soll zeigen, dass die Stadt sich aktiv um mehr bezahlbaren Wohnraum kümmert und dass sie dafür die Unterstützung der privaten Wohnungswirtschaft gewonnen hat. Tatsächlich haben die Unternehmen mit ihrer Unterschrift keine Einschränkungen oder Verpflichtungen unterschrieben. Sie, auch die Adler AG, bekennen sich zu dem, was sie ohnehin vorhaben: mit Immobilien Gewinne zu erwirtschaften. Sie versprechen, dabei auch das Segment von bezahlbaren Wohnungen und Belegungsrechten ‚nach Möglichkeit‘ zu berücksichtigen. Für dieses Entgegenkommen bietet die Stadt Göttingen einen „vertrauensvollen Austausch“ mit der Immobilienwirtschaft, was für Unternehmen Gold wert sei kann.

Warum die SPD im Dezember 2016 überhaupt auf die Idee kommt, ein „Bündnis für Wohnen in Göttingen“ einzurichten, und was das zu tun hat mit der von CDU/FDP durchgesetzten Schuldenbremse und der dadurch kleingesparten Planungs- und Bauverwaltung, die so zum Bremsklotz für das „Bauen, bauen, bauen“ wurde, – das steht auf einem anderen Blatt der verfehlten rotgrünschwarzgelben sozialen Wohnungspolitik.

Der politische Entschluss, dass der „Markt“ die Wohnungsfrage zu lösen hat, ist offenkundig unerschütterlich. Auch wenn es in der Zusammenarbeit mit dem „Markt“, sprich den Unternehmen, knirscht, holpert oder gar nicht klappt. Das neoliberale Dogma wird nicht aufgegeben.

Die Göttinger Stadtpolitik hat nicht nur einmal erfahren, wie schwierig Investoren dieser Art wieAdler sind. Die Unternehmen verfolgen konsequent ihre privaten Gewinninteressen (was sie ja auch sollen) und sollen das dann aber auch so machen, dass soziale Interessen verwirklicht werden. Wie soll das gehen? Adler hat der Stadt wiederholt klar gemacht, wo die Prioritäten liegen: z.B. beim Kauf von Belegungsrechten Ende 2016, bei der Absicherung der 30%-Quote im Städtebaulichen Vertrag 2018/19, bei der fristgerechten Ankündigung der Modernisierungsmassnahmen 2020, bei der (Nicht-)Erfüllung des Städtebaulichen Vertrages über den Bau(beginn) einer dringend benötigten Kindertagesstätte 2021. Das wirtschaftliche Interesse des Unternehmens, das private Interesse der Bereicherung, hat Vorrang.

Konsequent wird das Treiben der „Miethaie“ so gut wie gar nicht reguliert. Share Deals z.B., durch die in diesem Verkaufsfall „Dutzende Millionen“ Grunderwerbssteuer gespart werden könnenvi, sind noch immer legal. Mieter müssen durch Mieterhöhungen der Wert der Immobilie steigern zu Gunsten der Aktionäre. Um rd. 27% (oder 1,20 €) ist die Quadratmetermiete in den Groner Adler-Wohnungen seit Ende 2015 gestiegen – auf derzeit durchschnittlich 6,12 €/qm netto kalt. Mit steigenden und oft auch überhöhten, falsch abgerechnete Nebenkosten müssen sich Mieter in Grone herumschlagen. Auf die energetische Modernisierung, im Kern ja sinnvoll und notwendig, haben sie keinen Einfluss, die drohenden Mietsteigerungen sollen sie hinnehmen wie den nächsten Starkregen.

Aber vielleicht tun sie es auch nicht und greifen zu „Regenschirmen“ oder drängen auf „Klimaschutzmassnahmen“ wie die Groner Mieterini und das breite Göttinger Bündnis „Gutes für Alle“. Sie fordern eine neue, soziale Wohnungspolitik: Statt Miete für Profite braucht es eine Vergesellschaftung der grossen Immobilienkonzerne und eine soziale Wohnraumversorgung als öffentliche Aufgabe.

Der aktuelle Immobilienpoker ist nur ein weiteres Beispiel dafür, dass so die dringlichen Wohnungsprobleme nicht gelöst werden.

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H.D. von Frieling , November 2021
Eine leicht gekürzte Fassung ist erschienen in: Göttinger Blätter, November 2021
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iARE: Geschäftsbericht 2015

iiMitteilung der LEG vom 11.10.2021; https://ir.leg-se.com/investor-relations/ad-hoc-meldungen/…; SZ vom 12.10.2021

iiiVgl. Viceroy Research 2021: Adler Group – Bond Villains

ivVerein für interkulturelle Nachbarschaft in Grone e.V. IN Grone: Göttingen Grone – Objekt spekulierender Immobiliengesellschaften. Januar 2019; siehe auch von Frieling, H.D. – Mießner, M. – Marlow, R. 2020: Wohnraum Atlas Göttingen. (https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:bsz:14-qucosa2-707951) und https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com

vLEG Immobilien SE: Company Presentation September 2021, p.13)

viSZ vom 12.10.2021

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