Soziale Stadtentwicklung

Wohnungslose brauchen einen guten Platz in der Innenstadt

Untere Maschstrasse 13b

Die Idee einer sozialen Stadt, in der alle Menschen gut leben können und auch – das ist eine Voraussetzung dafür – gut und bezahlbar wohnen können (oder überhaupt wohnen können !), diese Idee wird sicher von vielen geteilt. Wohl auch von Politiker*innen. Doch die Praxis der Stadtpolitik versteht unter einer sozialen Stadtentwicklung ganz offensichtlich etwas anderes. Der Umgang mit der alten JVA hat dies gezeigt (https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com/2022/07/05/was-haben-alte-jva-und-hagenweg-20-gemeinsam/ ). Und auch der Umgang mit der Heilsarmee – gegenüber der alten JVA – macht die Realität sozialer Stadtpolitik in Göttingen deutlich. Dem hier wiedergegebenen offenen Brief des Waageplatz-Viertels (https://waageplatz-viertel.org/) vom 6.9.2022 ist nichts hinzu zu fügen.

Wohnungslose brauchen einen guten Platz in der Innenstadt – Unsere Nachbar*innen bleiben

Offener Brief an Petra Broistedt, Oberbürgermeisterin Stadt Göttingen

Sehr geehrte Frau Broistedt,
am 11. September begehen wir deutschlandweit den Tag der Wohnungslosen. Ein Anlass für uns, Ihnen unsere große Sorge um unsere Nachbar*innen aus dem Wohn- und Übernachtungsheim der Heilsarmee mitzuteilen. Es drängt, dass die von der Stadt Göttingen unterbrochene Kommunikation mit der Unterkunft von Ihnen wieder aufgenommen wird. Ein weiteres Aussitzen und Nicht-kümmern droht in einem Desaster für uns und unsere Nachbar*innen zu enden. Auch wohnungslose Menschen verdienen eine sichere Zukunft und einen Platz in der Innenstadt. Es ist höchste Zeit, dass alle Beteiligten eine realisierbare, gute Perspektive entwickeln und vereinbaren.
Die Stadt Göttingen ist Vermieter*in des Gebäudes Untere-Masch-Straße 13b, in welchem die Heilsarmee aktuell noch bis zu 21 wohnungslosen Menschen Obdach, Versorgung, Gemeinschaft und ein „Zuhause auf Zeit“ bietet. Die baulichen Zustände des Hauses sind jedoch – wie Sie vielleicht wissen – teils schlicht erschreckend. Es sei hier nur massiver Schimmelbefall im Keller genannt, der eine Sperrung von Räumen und den einhergehenden Ausschluss von Frauen bedeutet, sowie instabile Böden, Decken und gerissene Wände, die teils nur provisorisch geflickt wurden. Auch auf den zweiten Blick scheint die Stadt Göttingen ihren Pflichten als Vermieter*in nicht nachzukommen. Unserem Eindruck nach besteht offenbar seit Jahren kein Interesse, die Mängel zu beheben. Wir wissen, dass die Heilsarmee das Gebäude aufgrund der baulichen Mängel und der fehlenden Barrierefreiheit mittelfristig nicht mehr nutzen kann. Seit Jahren sind die Menschen daher händeringend auf die Entwicklung einer alternativen Immobilie angewiesen. Wenn es nach uns geht, in unserem Viertel – wir leben gerne zusammen. Aktuell wird jedoch nicht offen kommuniziert und nach wirklichen Lösungen gesucht. Dabei sollten die Gesundheit und das Wohlergehen aller Bürger*innen oberste Priorität der Stadtpolitik sein.
Wir sind über die Hartnäckigkeit der Stadt Göttingen erschrocken. Bereits im Jahr 2011 stellte die Stadt den Bedarf für diese Einrichtung in Frage und sprach sogar von einer möglichen Kündigung der Verträge. Dies scheiterte jedoch am massiven Widerstand der Öffentlichkeit. Bei uns entsteht der begründete Eindruck, dass dies nun durch die berühmte „Hintertür“ erfolgen soll. Es scheint, dass die Stadt einfach auf Zeit spielt. Irgendwann wird ein Gutachten feststellen, dass im verfallenden Gebäude keine Menschen mehr wohnen können und dürfen. Dann war’s das für die Bewohner*innen der Heilsarmee. Selbstverständlich wissen Sie um die Verträge der Heilsarmee mit dem Land Niedersachsen, in denen Bedingungen für den Betrieb der Unterkunft festgeschrieben sind. Von einem Tag auf den anderen stünden unsere Nachbar*innen in einem solchen Szenario ganz wirklich auf unseren Straßen. Die gewachsene soziale Gemeinschaft mit teils langjährigen, auf Hilfe angewiesenen Bewohner*innen und engagierter fachlicher Betreuung wäre zerschlagen. Was denken Sie sich? Sollen die Wohnungslosen doch woanders hingehen? Sollen in Göttingen Wohnungs- und Obdachlose keinen Platz in der Innenstadt haben? Werden Sie sich mit bedauerndem Blick vor die Presse stellen und mitteilen, dass nicht die Stadt Göttingen, sondern das Land Niedersachsen die Schuld trägt, dass die Heilsarmee, als eine wichtige Anlaufstelle für Obdachlose leider nicht mehr in der Stadt Göttingen existiert – die Stadt habe eben so kurzfristig kein konzept-adäquates Ausweichquartier finden können? Was ist der verdeckte Plan? Soll auch das Gebäude Untere-Masch-Straße 13b an einen Investor gehen, anstatt es mit den bewilligten Fördermitteln aus dem Städtebauförderprogramm Sozialer Zusammenhalt zu sanieren? Wäre das „Innovation“ und „Ein Göttingen für Alle“ (P.B.)?
Nachhaltig erschüttert hat uns auch der geschmacklose Vorstoß aus dem Bauausschuss, das Soziale Zentrum könne ja in das Gebäude der Heilsarmee gehen – ohne zuvor das Gespräch mit den Nutzer*innen gesucht zu haben. Und wissentlich, dass sich unser Konzept des Sozialen Zentrums nicht in diesem Gebäude realisieren lässt. Im übrigen werden wir uns nicht gegeneinander ausspielen lassen.
Jahrelang hat die Stadt Göttingen für die Wohnungslosen in der Heilsarmee nicht angemessen gehandelt, im schlimmsten Falle Aktivität gezielt nur angedeutet.
Wir Nachbar*innen aus dem Waageplatz-Viertel fordern die Stadt Göttingen auf
wieder mit der Heilsarmee in Kontakt zu treten,
dringendste Reparaturen/Instandsetzungen fachlich qualifiziert sofort ausführen zu lassen,
die gewonnene Zeit für eine intensivierte Suche nach einer adäquaten Immobilie – am Waageplatz oder in Bahnhofsnähe zu nutzen.

Freundliche Grüße,
Forum Waageplatz-Viertel

P.S.: Wenn der/die Leser*in den Eindruck hat, unsererseits würde übertrieben, so geben wir folgende Empfehlung: Nehmen Sie eine 20 Euro Spende in die Hand und begeben Sie sich auf den Weg zur Heilsarmee, um sich dort vor Ort das Desaster von der Heimleitung zeigen zu lassen.

Werbung

LEG in Grone Süd

„Stell´dir vor, alles steht fett in der Zeitung, und es ändert sich – N I C H T S“

Seit Beginn diesen Jahres gehören die Wohnungsbestände der Westgrund/Adler Group nun der LEG Immobilien SE, dem momentan zweitgrössten Immobilienkonzern in Deutschland. Die Übernahme bereitete der LEG einige (technische) Probleme, weil sie offenbar chaotische Verhältnisse vorfanden – nicht nur bauliche. Jetzt – nach einem halben Jahr – sind diese Schwierigkeiten weitgehend überwunden. Und es stellt sich in der Bewirtschaftung der Wohnungen und im Umgang mit Mietern die LEG-Normalität ein. Was dies für Mieter bedeutet, schildert ein Bericht in den aktuellen „Göttinger Blättern“, der hier wiedergegeben wird. Dass die Göttinger Verhältnisse kein Sonderfall sind, zeigt ein kurze Recherche im Internet (s.u.). Wie bei der Adler Group und bei Vonovia geht es auch bei der LEG in erster Linie darum, Gewinne und Dividenden für Aktionäre zu erhöhen, finanziert durch steigende Mieten bei „kosten-effizienter“ Bewirtschaftung.

Der folgende Text erschien in den Göttinger Blättern (Ausgabe: Juli/August 2022).

LEG – „Stell´dir vor, alles steht fett in der Zeitung, und es ändert sich – N I C H T S“

„Wer kann, zieht weg“, so zitiert das Göttinger Tageblatt vom 1. Juni eine Mieterin der LEG in Grone Süd. Und es heißt dort auch, die „Kritik an der Neu-Eigentümerin“ reißt nicht ab.

(Teil I )
In vielen Staaten dieser Welt gibt es keine Pressefreiheit. Dort dürfen die unterschiedlichsten Dinge nicht geschrieben werden: Ob es Kritik an Staatsoberhäuptern ist oder den Machenschaften von Oligarchen. Die Pressefreiheit wird dort mit Füßen getreten. Wir alle kennen diese Horrorstorys und die Mutigen, die trotzdem unter großen Gefahren recherchieren, sind nur zu bewundern. Aber immer nur, wenn damit die Hoffnung verbunden ist, dass dies etwas ändere …
Da haben wir es hier weitaus besser. Hier kann jeden Tag Kritisches in der Zeitung stehen. So können auch Immobilienkonzerne voll Inbrunst angeklagt werden: In dem o.g. GT-Artikel über die LEG wird der Vorsitzende der Göttinger Linken im Rat mit dem Vorwurf zitiert, „das Gebaren der LEG erinnert an Mafia-Methoden“. Er meint damit, dass die Mieter*Innen durch Drohanrufe unter Druck gesetzt werden. Und diese Methoden wirken tadellos: Es fand sich nur eine Mieterin, die bereit war, namentlich zitiert zu werden. Alle anderen haben Angst.
Natürlich weist die LEG, die sich erst vor einigen Wochen im Bau- und Sozialausschuss den Ratsmitgliedern und der Verwaltung im besten Licht vorgestellt hat, diese Vorwürfe „aufs Schärfste“ zurück. – und das war’s dann …
Alles ist hinlänglich bekannt: Zahlreiche Berichte im Göttinger Tageblatt haben wirklich ungeschönt die Zustände geschildert. Es gab Fernsehberichte im NDR, auf SAT 1 und in den sozialen Medien.
Auch in den Göttinger Blätter gab es seit Monaten kaum eine Ausgabe, in der nicht darüber berichtet, geschimpft und gefordert wurde.
Nur, Hand aufs Herz, liebe Lesende: Wen interessiert das eigentlich – außer den Mieter*innen, Mietaktivist*innen, linken Politiker*innen und einigen Gutmenschen noch? Dass die Menschen im Süntelweg seit einem Jahr auf der Baustelle hausen und es im Rodeweg genauso unerträglich weitergeht?
Wirklich schlimm und zutiefst frustrierend ist jedoch, dass es den Investoren herzlich egal sein kann, was in der Zeitung steht. Es muss hier zu Lande gar nicht erst verboten sein, solch mächtige Akteure „aufs Schärfste“ anzugreifen. Man kann alles sagen, schreiben, auf Kundgebungen herausbrüllen, an Häuserwände sprayen oder was auch immer tun. Im Falle der Zustände auf den Baustellen der Adler-LEG nützt das alles leider – mit Verlaub gesagt – nichts. Was die Öffentlichkeit im Allgemeinen und ihre Mieterschaft im Besonderen von dem Investor halten, scheint diesen wenig zu interessieren. Sie scheinen im kapitalistischen System unbegrenzte Macht zu haben
Auch das Interesse der Grünen am Groner Prekariat ist schnell erlahmt. Nach dem ganzseitigen Artikel jetzt Anfang Juni gab es von keiner politischen Seite irgendeine Reaktion.
Um den alten Brecht zu zitieren: „Gehen nach Orten, die durch Gehen nicht erreicht werden können, muss man sich abgewöhnen. Reden über Angelegenheiten, die durch Reden nicht entschieden werden können, muss man sich abgewöhnen.“

Vielleicht deshalb nützt der Protest im „Schmuddelstadtteil“ Grone wenig und auf Zeitungsberichten werden sich Eier gepellt.
Es wird Zeit, nach anderen Orten und Formen des Protestes zu suchen!

(Teil II )
Um auf die Frage von Seite 1 zurückzukommen, wen das eigentlich noch wirklich interessiert, was in ihrem Zuhause passiert:
Es interessiert natürlich die Menschen, die seit einem Jahr in Dreck und Lärm und vielfältigem anderen Unbill leben müssen. Sie nehmen hin, dass sie das aushalten müssen. Denn selbst, wenn es vereinzelt noch rare Exemplare einer bezahlbaren Wohnung gäbe, haben sie keine Chance, sie zu bekommen. Weil sie Migrant*innen sind und/ oder zu viele Kinder haben, zu wenig Einkommen, mit kleiner Rente, in Hartz 4 oder in Grundsicherung, etc.
Also ist für die Betroffenen nur Aushalten angesagt und dabei zu erleben, dass es den Rest der Stadt wenig schert.
Vor Corona, zu Beginn der Modernisierung, hatte sich eine Gruppe von Mieter*innen als Groner Mieterinitiative in lockeren Abständen getroffen. Diese Gruppe ist leider sehr geschrumpft. Die Unterstützer*innen vom Verein IN-Grone und Grobian machen weiter, verteilen Flugblätter und sind ansprechbar für die Betroffenen. (hier noch einmal die Telefonnummer vom Mietertelefon: 0178-5884649)
Auch wurden bereits zwei Treffen mit Vertreter*innen der LEG organisiert.
Einerseits ist es ein wenig perfide, dass die LEG sich mit diesen Treffen brüstet; sie versucht den Kontakt zur Mieterinitiative für sich zu instrumentalisieren. Als Zwischenüberschrift in dem o.g. GT-Artikel nachzulesen: „LEG- Sprecher Roschin gibt an, im stetigen Kontakt und Austausch mit der Mieterinitiative zu sein“.
Andererseits nutzen die Aktiven diese Möglichkeit und bringen hier die Forderungen der Mieter*innen ein – und die Gespräche sind weit weg von „einvernehmlich“. Das sagt der Pressesprecher natürlich nicht. Die Mieterinitiative informiert die Mieter im Anschluss an die Gespräche auch regelmäßig.
Leider gab es auch dort mehr leere Versprechungen als belastbare Vereinbarungen zugunsten der Bewohnerschaft.
Da kann es einem als Betroffene speiübel werden. Und vor allem kommt ein Gefühl von absoluter Vergeblichkeit aller Bemühungen und allen Protestes hoch und setzt sich fest.
So traf die Verfasserin dieser Zeilen neulich einen älteren Herrn vor seinem Eingang im Süntelweg. Dort gibt es momentan keine Klingeln mehr an der Hauseingangstür. Deshalb steht diese immer offen. Der Nachbar erzählte von seiner kranken Frau und dass sie nicht wegziehen könnten und es hätte doch alles schon so oft in der Zeitung gestanden, aber geändert habe sich: Nichts.
Im November letzten Jahres gab es eine große Kundgebung zu der Misere in Grone und allgemein zum Mietenwahnsinn. Eine tolle, gut besuchte Aktion. Es hatten sich sogar Mitglieder der Grünen-Ratsfraktion eingefunden und sich die Chaosbaustelle zeigen lassen. Eine kurze Zeit sah es so aus, als ob nicht nur die Göttinger Linke Interesse und Engagement für die Mieterschaft hätte.
Schließlich gibt es ja seit Sommer 2021 bei der Stadt eine eigens eingerichtete Verwaltungsstelle, die sich um prekären Wohnraum kümmern soll. Letzten Winter haben sich auch die Grünen daran beteiligt, die Verwaltung zum Jagen zu tragen. Die zuständigen Fachdienste für Bauen, Gesundheit, Soziales etc. sollten dazu zu bewegt werden, die Adler bzw. LEG in die Pflicht zu nehmen.
Doch lässt sich die Verwaltung leider in schöner Regelmäßigkeit von den Investoren abspeisen mit Versprechungen und geschönten Vorträgen. Man fragt sich, warum das so wie geschmiert funktioniert.
Der Redakteur des Göttinger Tageblattes war beim letzten Ortstermin im Süntelweg in Grone sichtlich entsetzt von den Zuständen, in denen dort Menschen leben. Dies kommt in seinem Text und den Fotos gut rüber. Seine Frage: „Was tut eigentlich die Stadt gegen all dies?“ konnte die anwesende Mieterin nur mit einem sehr eindeutigen „Nichts“ beantworten.
Die Unterstützer*innen im Stadtteil zerbrechen sich den Kopf, wie weiter vorgegangen werden kann. .Sie sind ihrerseits teilweise frustriert; auch von den Mieter*innen, die kaum noch zum solidarischen Protest zu bewegen sind, sondern resignieren. Das Erleben, dem Investor und der Situation am Wohnungsmarkt ausgeliefert zu sein, zermürbt.

Was also ist zu tun, kann überhaupt getan werden, um der Resignation entgegen zu wirken?
Vielleicht mal andere Wege gehen?

Wie wäre es, den Protest in die Wohnviertel der städtischen Entscheidungsträger*innen zu verlegen? Politik und Verwaltung sind quasi die Geschäftspartner der Investoren. Diese haben ein Interesse daran, dort zu gefallen und im Bündnis für bezahlbaren Wohnraum zu verbleiben.
Neue Wege, diese unheilige Allianz zwischen Stadt und LEG zu stören, müssen gefunden werden. Die geneigte Leserschaft ist herzlich eingeladen, sich dazu die linken Köpfe zu zerbrechen und (auch verrückte) Ideen zusammen zu tragen. Denn: Der Mietenwahnsinn geht uns alle an, auch wenn er nicht überall so gnadenlos wütet wie die ganze Zeit in Grone Süd. (bs)“

_____________________________________________________________________________________

Dass Göttingen nicht ein Sonderfall der LEG ist, zeigen eine kleine Auswahl von Zeitungsmeldungen und Gegenanträge von kritischen Aktionär:innen auf der letzten Hauptversammlung der LEG.

Kritische Mieteraktionäre :
Gegenanträge zur LEG-Hauptversammlung am 19.Mai 2022
.(https://mieteraktionärin.de/gegenantraege-leg-hauptversammlung-2022/)

Mietrinnenverien Witten vom 05.05.2022:
Wittener MieterInnen im Dauerstress mit der LEG.
(https://www.mvwit.de/mieterinnen-im-dauerstress-mit-der-leg/)

Westdeutsche Allgemeine Zeitung vom 23.04.2022
LEG- Mieter in Hattingen – Kein Strom und warmes Wasser“
(https://www.waz.de/staedte/hattingen/leg-mieter-in-hattingen-kein-strom-und-warmes-wasser-id235146317.html)

NWZonline vom 27.04.2022:
„Auricher beschweren sich bei LEG: Diese Mieter leben mit Wasser im Keller und Schimmel in der Wohnung“.
(https://www.nwzonline.de/plus-aurich/aurich-wohnen-wasser-im-keller-und-schimmel_a_51,7,866077966.html)

Westfälische Nachrichten vom 02.12.2021
Mieter ärgern sich über Schimmel und leerstehende Wohnungen“
(https://www.wn.de/muenster/mieter-argern-sich-uber-schimmel-und-leerstehende-wohnungen-2499135?pid=true)

Neue Westfälische vom 16.04.2021
Bielefeld Wut über Mieter-Abzocke: Junge Mutter friert in ihrer Wohnung
Miserabler Wohnungszustand, dubiose Nebenkostenabrechnungen: Viele sind entsetzt über den Immobilienkonzern LEG – nicht nur im Internet formiert sich jetzt Gegenwehr.“

(https://www.nw.de/lokal/bielefeld/mitte/22993077_Wut-ueber-LEG-Abzocke-Junge-Mutter-ohne-Warmwasser-und-Heizung.html )

WDR Nachrichten vom 26.08.2021:
Ärger wegen Schäden in LEG-Wohnung in Münster. Stand: 26.08.2021“
(https://www1.wdr.de/nachrichten/westfalen-lippe/leg-mieter-fordert-reparaturen-104.html)

Westfälische Nachrichten vom vom 17.08.2020:
Mieter des Wohnungskonzerns LEG demonstrieren – Hohe Rendite, wenig Rücksicht
Die Mieterschutzvereine in Münster haben die Akten voll mit Beschwerden von Mietern des Wohnungskonzern LEG. Am Montag demonstrierten einige Mieter vor der münsterischen Niederlassung des Unternehmens…
(https://www.wn.de/muenster/hohe-rendite-wenig-rucksicht-825973)

Neue Westfälische vom 06.09.2015 :
Gütersloh Mieter klagen über die LEG. Immobilienkonzern weist Kritik über hohen Mietzins und schlechten Service zurück.“
(https://www.nw.de/lokal/kreis_guetersloh/guetersloh/20560152_Mieter-klagen-ueber-die-LEG.html)

___________________________________________________________________________________

Die Geschichte Adler in Grone geht zu Ende.

Der Immobilienpoker geht weiter.

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Es ist mal wieder so weit: Die Groner Mieter der „Adler“ dürfen sich auf einen neuen Vermieter einstellen. Nach rd. 6 Jahren verkauft die Adler Group ihre Wohnungsbestände in Göttingen, Wolfsburg, Wilhelmshaven und anderen Städten in Niedersachsen und Schleswig-Holstein an den Konkurrenten aus Nordrhein-Westfalen, die LEG Immobilien SE. Die LEG wird der sechste Eigentümer sein innerhalb von nicht einmal 20 Jahreni. Es gibt wohl keinen grösseren Wohnungsbestand in Göttingen, der so drastisch vom Immobilienpoker betroffen ist.

Die LEG Immobilien SE :
Zweitgrösster Aktionär der LEG ist – September 2021 – mit einem Anteil von 9,3% Black Rock, nach MFS mit 10,5% (MFS gehört mehrheitlich der Sun Life Financial (SLF), Toronto (Kanada); weitere Grossaktionäre sind die Bank BNP Paris AM (3,2%) und der Vermögensverwalter Flossbach von Storch (2,9%).
(nach https://ir.leg-se.com )

Ende 2015 veranschlagt die Adler Real Estate (ARE) den Marktwert ihres Wohnungsbestandes (17.332 Wohnungen) in Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Bremen auf rd. 770 Mio. €.i Aktuell verkauft sie diesen, auf 15.350 Wohneinheiten verringerten Bestand zum „Marktwert“ von knapp 1,5 Milliarden €.ii Selbst wenn dieses eine Art Notverkauf sein sollte, weil die Adler Group zu hoch verschuldet sein sollteiii, erstaunlich ist doch der enorme Wertzuwachs. Die Spekulation mit Immobilien hat sich ganz offensichtlich gelohnt. Und etwas anderes hatte die ARE, als sie 2015 die Westgrund und damit die Groner Wohnungen kaufte, auch nicht vor. Sie wollte die Immobilien nutzen als Basis für spekulative Finanzgeschäfte, die schnell viel Gewinn erbringen. Zu diesem Geschäftsmodell gehört es, ohne grosse Aufwendungen für Instandhaltung die Mieten zu erhöhen und durch Aufwertungen (Aufstockung, Modernisierung) den Wert der Immobilien zu steigern, um sie dann mit deutlichem Gewinn wieder weiter zu verkaufen. Diese Praktiken hat ein Papier des Vereins IN Groneiv schon im Januar 2019 deutlich beschrieben. Und so ist es auch gekommen.

Adler Group:	Wohnein-      Zeitwert 	Jahresnetto-
		heiten			kaltmiete (Mio.€)** 
                              2021 H1	     2017	2021***
_______________________________________________________________________________________________
Göttingen 	1.377  WE	158 Mio. €	 4,8	 6,1
Wilhelmshaven	6.890  WE	430 Mio. €	22,5	26,2
Wolfsburg 	1.301  WE	174 Mio. €	6,0	 6,5
Hannover 	1.112  WE	138 Mio. €	5,1*	 5,6
Kiel		  970  WE	131 Mio. €	 5,1*	 5,8

zus.		11.650 WE	1.031 Mio. €	43,5	50,2
________________________________________________________________________________________________
(* für 2018,** der jeweiligen Bestände, *** Annualisierte Halbjahresmieten 1 – 2021.
Quelle: Adler Group 2021, Halbjahres-Finanzbericht 2021, S. 29; Adler Geschäftsbericht 2017. 17; Adler Halbjahresbericht 2018)

Was hier im Verkauf der Adler Group wie ein Finanz-Krimi sichtbar wird, ist ein seit über 10 Jahren bekanntes Modell der so genannten finanzialisierten Wohnungswirtschaft. Die grossen, börsennotierten Wohnungskonzerne wie Adler Group, Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, Grand City Properties sind an ihrer Wohnungen nur als Quelle für Dividenden und als Grundlage für noch mehr Kredite/Anleihen und Geschäfte mit Schulden interessiert. Dass sie Wohnungen bewirtschaften, ist ein notwendiges, eher lästiges Übel. Sie gehen mit ihren Wohnungen daher völlig anders um als eine Wohnungsgenossenschaft, eine Städtische Wohnungsbau GmbH oder ein privater „Klein“Vermieter.

Der spekulierende Leerverkäufer Fraser Perring hatte behauptet, dass die Adler Group aufgrund zu hoher Schulden angeschlagen sei. „Tatsächlich ist das Verhältnis von Immobilienwerten zu Schulden in der Adler-Bilanz ungünstiger als bei anderen Wohnungsunternehmen“, so die SZ (s. Anmerkung 4 und 7) Der dazu häufig verwendete Kennwert LTV (Loan to Value) liegt bei der Adler Group immer noch auf hohen 54,7 (Bei der LEG beträgt der LTV-Wert 34,7; die Adler Group hat den höchsten LTV-Wert unter den grossen Immobilienkonzernen in Deutschland laut LEGi -siehe Grafik)
(zu LTV und anderen finanziellen Kennziffern siehe auch „Göttingen Grone – Objekt spekulierenden Immobiliengesellschaften“ des Vereins für interkulturelle Nachbarschaft in Grone e.V., Januar 2019).

Die herrschende Politik hat das Geschäftsmodell solcher Immobilienkonzerne nicht unterbunden oder eingeschränkt. Im Gegenteil. Landes- und Bundesregierungen haben es mit steuerlichen Regulierungen (wie z.B. Share Deals) zumindest indirekt unterstützt. Stadt und SPD Göttingen haben nicht gerufen: Solche Investoren sind in Göttingen nicht willkommen. Umgekehrt – immer wieder wurden Kritiker und Warner zurechtgewiesen: Ohne Investoren geht es nicht.

Entsprechend diesem Motto wurden die Vorhaben der Adler – Aufstockung, fragwürdige Fahrstühle, energetische Modernisierung – begrüsst und zügig in Bebauungspläne umgesetzt. Im Oktober 2017 beschliesst der Rat, die Bebauungspläne aufzustellen, damit Adler 2018/19 mit den Arbeiten beginnen kann. Doch der Zeitplan scheitert – zum Glück für die Mieter in Grone. Kritik der GoeLinken und Widerstand der Mieter führt zu Verzögerungen, so dass für die Mieter nun die zwischenzeitlich gesenkte Modernisierungsumlage gilt.

Die Göttinger Stadtregierung hat sich immer wieder bemüht, deutlich zu machen, dass Investoren wie Adler nicht nur notwendig sind, sondern auch hilfreich beim Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sie hat darauf verwiesen, das die Adler AG zu den Unterzeichnern des Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen (August 2018) gehört. Adler habe im Städtebaulichen Vertrag auch die 30%-Quote für bezahlbaren Wohnraum unterschrieben, wenn sie auch nicht neuen, zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum schafft, wie es eigentlich gedacht ist. Nun ja, Investoren müssen auch Rücksicht auf ihre Aktionäre nehmen.

Dieses Göttinger Bündnis für bezahlbares Wohnen war und ist der durchsichtige Versuch einer Imagepflege. Es soll zeigen, dass die Stadt sich aktiv um mehr bezahlbaren Wohnraum kümmert und dass sie dafür die Unterstützung der privaten Wohnungswirtschaft gewonnen hat. Tatsächlich haben die Unternehmen mit ihrer Unterschrift keine Einschränkungen oder Verpflichtungen unterschrieben. Sie, auch die Adler AG, bekennen sich zu dem, was sie ohnehin vorhaben: mit Immobilien Gewinne zu erwirtschaften. Sie versprechen, dabei auch das Segment von bezahlbaren Wohnungen und Belegungsrechten ‚nach Möglichkeit‘ zu berücksichtigen. Für dieses Entgegenkommen bietet die Stadt Göttingen einen „vertrauensvollen Austausch“ mit der Immobilienwirtschaft, was für Unternehmen Gold wert sei kann.

Warum die SPD im Dezember 2016 überhaupt auf die Idee kommt, ein „Bündnis für Wohnen in Göttingen“ einzurichten, und was das zu tun hat mit der von CDU/FDP durchgesetzten Schuldenbremse und der dadurch kleingesparten Planungs- und Bauverwaltung, die so zum Bremsklotz für das „Bauen, bauen, bauen“ wurde, – das steht auf einem anderen Blatt der verfehlten rotgrünschwarzgelben sozialen Wohnungspolitik.

Der politische Entschluss, dass der „Markt“ die Wohnungsfrage zu lösen hat, ist offenkundig unerschütterlich. Auch wenn es in der Zusammenarbeit mit dem „Markt“, sprich den Unternehmen, knirscht, holpert oder gar nicht klappt. Das neoliberale Dogma wird nicht aufgegeben.

Die Göttinger Stadtpolitik hat nicht nur einmal erfahren, wie schwierig Investoren dieser Art wieAdler sind. Die Unternehmen verfolgen konsequent ihre privaten Gewinninteressen (was sie ja auch sollen) und sollen das dann aber auch so machen, dass soziale Interessen verwirklicht werden. Wie soll das gehen? Adler hat der Stadt wiederholt klar gemacht, wo die Prioritäten liegen: z.B. beim Kauf von Belegungsrechten Ende 2016, bei der Absicherung der 30%-Quote im Städtebaulichen Vertrag 2018/19, bei der fristgerechten Ankündigung der Modernisierungsmassnahmen 2020, bei der (Nicht-)Erfüllung des Städtebaulichen Vertrages über den Bau(beginn) einer dringend benötigten Kindertagesstätte 2021. Das wirtschaftliche Interesse des Unternehmens, das private Interesse der Bereicherung, hat Vorrang.

Konsequent wird das Treiben der „Miethaie“ so gut wie gar nicht reguliert. Share Deals z.B., durch die in diesem Verkaufsfall „Dutzende Millionen“ Grunderwerbssteuer gespart werden könnenvi, sind noch immer legal. Mieter müssen durch Mieterhöhungen der Wert der Immobilie steigern zu Gunsten der Aktionäre. Um rd. 27% (oder 1,20 €) ist die Quadratmetermiete in den Groner Adler-Wohnungen seit Ende 2015 gestiegen – auf derzeit durchschnittlich 6,12 €/qm netto kalt. Mit steigenden und oft auch überhöhten, falsch abgerechnete Nebenkosten müssen sich Mieter in Grone herumschlagen. Auf die energetische Modernisierung, im Kern ja sinnvoll und notwendig, haben sie keinen Einfluss, die drohenden Mietsteigerungen sollen sie hinnehmen wie den nächsten Starkregen.

Aber vielleicht tun sie es auch nicht und greifen zu „Regenschirmen“ oder drängen auf „Klimaschutzmassnahmen“ wie die Groner Mieterini und das breite Göttinger Bündnis „Gutes für Alle“. Sie fordern eine neue, soziale Wohnungspolitik: Statt Miete für Profite braucht es eine Vergesellschaftung der grossen Immobilienkonzerne und eine soziale Wohnraumversorgung als öffentliche Aufgabe.

Der aktuelle Immobilienpoker ist nur ein weiteres Beispiel dafür, dass so die dringlichen Wohnungsprobleme nicht gelöst werden.

__________________

H.D. von Frieling , November 2021
Eine leicht gekürzte Fassung ist erschienen in: Göttinger Blätter, November 2021
__________________

iARE: Geschäftsbericht 2015

iiMitteilung der LEG vom 11.10.2021; https://ir.leg-se.com/investor-relations/ad-hoc-meldungen/…; SZ vom 12.10.2021

iiiVgl. Viceroy Research 2021: Adler Group – Bond Villains

ivVerein für interkulturelle Nachbarschaft in Grone e.V. IN Grone: Göttingen Grone – Objekt spekulierender Immobiliengesellschaften. Januar 2019; siehe auch von Frieling, H.D. – Mießner, M. – Marlow, R. 2020: Wohnraum Atlas Göttingen. (https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:bsz:14-qucosa2-707951) und https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com

vLEG Immobilien SE: Company Presentation September 2021, p.13)

viSZ vom 12.10.2021

________________

Wohnungspolitik in Göttingen: Bündnis 90/Die Grünen

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Faire Mieten.
ALLES ist drin
.

Aber:
Schaffen faire Mieten bezahlbare Mieten?

Für den Göttinger Stadtverband der Partei Bündnis 90/Die Grünen ist das Thema Wohnen und bezahlbarer Wohnraum wichtig. Seit Jahren engagieren sich GRÜNE in der Göttinger Wohnungspolitik, bringen Anträge im Rat ein, besuchen Protestveranstaltungen von Mieterinitiativen, formulieren grundsätzliche Positionen. Welche Wohnungsversorgung, welche Wohnungspolitik wollen die GRÜNEN? In dem aktuelle Kommunalwahlprogramm fordern die GRÜNEN (S. 19-21):

Leben & Wohnen – sozial & gerecht, menschenwürdig, ökologisch, bezahlbar“

Dafür fordern sie unter anderem: Ausbau des kommunalen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbestandes, das Mietniveau in den Griff bekommen durch qualifizierten Mietspiegel und funktionierende Mietpreisbremse, 30%-Quote für bezahlbaren Wohnraum, Umsetzung des Housing First-Ansatzes, Einrichtung und dauerhafte Finanzierung von Stadtteilzentren mit festen Ansprechpartner:innen in jedem Orts- bzw. Stadtteil, Förderung innovativer und gemeinwohlorientierter Wohnkonzepte, Schaffung von Ersatzwohnraum für Mieter:innen im Sozialleistungsbezug, Entwicklung geeigneter Rahmenbedingungen für eine ökologische und soziale Wohnungspolitik und -wirtschaft, usw.

Die GRÜNEN engagieren sich für viele Punkte, denen man kaum widersprechen möchte.

Bezahlbarer Wohnraum für alle, klimaschützend und flächen-/ressourcensparend in lebendigen Quartieren mit einem gelebten nachbarschaftlichen Miteinander und Schutz der Schwächeren. Das Programm klingt sehr ambitioniert, fast wie eine Lösung der über ein Jahrhundert alten Wohnungsfrage.

ALLES ist drin“ – Aber wie wollen die GRÜNEN das verwirklichen?

Weiter lesen:

Wohnungspolitik in Göttingen: CDU

Ein Beitrag des Wirtschaftsgeografen Hans-Dieter von Frieling

Samstagnachmittagsbesuche
im Hagenweg 20/20a

Fürsorge für die „Schwächsten“?
Wahlkampfgetöse?
Beistand für „Investoren“?

Nicht oft äussert sich die CDU Göttingen zu Fragen des bezahlbaren Wohnraums, zu Rendite getriebenen Modernisierungen oder zu den das Wohnen verteuernden Bodenspekulationen. Noch seltener kritisch. Natürlich ist die CDU für mehr bezahlbaren Wohnraum. Das gehört sich schlicht so. Aber das Ostviertel, Platz für Eigenheimgebiete und weniger Beschränkungen für Investoren liegen ihr mehr am Herzen. Mit einer Ausnahme: Wenn es öffentliche Skandale um Problemimmobilien gibt – Groner Landstrasse 9, Iduna-Hochhaus oder Hagenweg 20/20a -, dann gibt es von der CDU Aktivitäten – kritische Pressemeldungen, Anträge im Rat oder wie jüngst Protokolle von Samstagnachmittagsbesuchen im Hagenweg. Warum?

Weiterlesen oder Herunterladen
(https://stadtentwicklunggoettingen.files.wordpress.com/2021/04/2021-04-cdu-problemimmobilien-blog.pdf)

Weiterlesen

KHK: Das Monitoring 2019

2. Bericht zur Umsetzung des Kommunalen Handlungskonzepts
Ein kritischer Kommentar

Am 13.1.2021 hat die Göttinger Stadtverwaltung turnusmäßig (mit leichter Corona-Verspätung) das jährliche Monitoring zur Umsetzung des Kommunalen Handlungskonzepts zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum in Göttingen von 2018 vorgestellt. In den 34 Folien des Monitoring 2019 beschreibt die Stadtverwaltung neben den Kernzielen des KHK und einem Vergleich zu niedersächsischen Grossstädten vor allem Entwicklungen auf dem Göttinger Wohnungsmarkt und die bisherigen Effekte des KHK für die Jahre 2018 und 2019. (Zur Analyse und Kritik des Kommunalen Handlungskonzeptes hier)

Ziele und Resultate des KHK 2019/2020

In seinem Beitrag geht der Wirtschaftsgeograph Hans-Dieter von Frieling prüfend auf die einzelen Punkte des Berichtes ein und zieht abschliessend in zwei Punkten eine kritische Bilanz: 1. Das Monitoring soll – so im KHK – dazu dienen, „hiesige Instrumente prozesshaft nach Evaluation anzupassen“. Doch das leistet das Monitoring nicht wirklich, es ist nur eine äußerst oberflächliche Überprüfung der Wirksamkeit von Instrumenten. 2. Dennoch hat der Rat der Stadt, das Kontrollorgan, keine Einwände und teilt damit das Urteil der Verwaltung, man sei auf einem guten Weg. Denn die Stadt stellt nur die Bedingungen dafür her, das „Investoren“ die dringlich fehlenden bezahbaren Wohnunge bauen. Und in der Herstellung dieser Bedingungen sieht sich die Stadtverwaltung erfolgreich und auf einem guten Weg. Zusätzliche bezugsfertige und bezahlbare Wohnungen sind allerdings so gut wie keine geschaffen worden.

Den Beitrag kann man hier herunterladen.

Coreo AG: Finanzmarktgetriebene Verdrängung in Göttingen

Gastbeitrag von Robin Marlow

Im April 2018 erwarb die in Frankfurt am Main ansässige börsennotierte Coreo AG ein Portfolio aus 432 Mikroappartements in Göttingen und Umgebung. Dieser Kauf ist nicht nur ein weiteres Indiz, dass der Göttinger Wohnungsmarkt zunehmend finanzmarktgetrieben wird, sondern auch eine Gefahr für viele Menschen, die bisher noch günstig in der Stadt wohnen.

Weiterlesen