Coreo AG: Finanzmarktgetriebene Verdrängung in Göttingen

Gastbeitrag von Robin Marlow

Im April 2018 erwarb die in Frankfurt am Main ansässige börsennotierte Coreo AG ein Portfolio aus 432 Mikroappartements in Göttingen und Umgebung. Dieser Kauf ist nicht nur ein weiteres Indiz, dass der Göttinger Wohnungsmarkt zunehmend finanzmarktgetrieben wird, sondern auch eine Gefahr für viele Menschen, die bisher noch günstig in der Stadt wohnen.

Neben Wohnungen in Wormeln, Catlenburg, Osterode und Clausthal-Zellerfeld sind Wohnungen in den Immobilien Groner Landstraße 9-9a, Maschmühlenweg 4-6, Untere-Masch-Straße 13, Hagenweg 20-20a, Sollingstraße 3, Am Weißen Steine 1a und Ruhstrathöhe 16-20a in den Besitz der Coreo AG übergegangen. Darunter sind Adressen, die in der Göttinger Öffentlichkeit einen schlechten Ruf haben, aber zumindest innenstadtnah Wohnungen bieten und deren Mieten noch vom Sozialamt gezahlt werden können. Obwohl angesichts des Kaufpreises von 9,3 Mio. Euro Mieten möglich wären, die nach Kriterien der Stadt Göttingen für niedrige Einkommen bezahlbar wären, besteht allein schon aufgrund der Finanzierungsart des Unternehmens die Gewissheit, dass das Unternehmen eine andere Strategie verfolgen wird. Coreo will das „erhebliche Wertsteigerungspotenzial“ (https://www.coreo.de, zuletzt abgerufen am 14.4.2019) ausschöpfen. Das bedeutet, dass in den von Coreo gekauften Beständen aufgrund der allgemein mittlerweile in Göttingen wesentlich höheren Mieten eine Ertragslücke in den Coreo-Beständen besteht. Genau diese Lücke will Coreo schließen. Das Unternehmen möchte hierzu an fünf der Standorte, in denen es Wohnungen besitzt, auch alle anderen Wohnungen in seinen Besitz bringen und den Rest des bisherigen Portfolios abstoßen. Zu vermuten ist, dass sich die Coreo AG auf den Bestand in der Stadt Göttingen fokussieren möchte. Welche Objekte gehalten werden sollen, lässt sich noch nicht abschließend sagen, einige bieten sich aber aufgrund ihrer Nähe zu größeren Bauprojekten (Gothaerareal, Grüne Mitte Ebertal), durch Aussicht auf staatlich geförderte Wert- (und Miet-)steigerung im Rahmen des in Vorbereitung befindlichen Programms „Soziale Stadt“ sowie der Nähe zu bereits durchgeführten Aufwertungen durch das Freigeist-Hotel und das Forum Wissen an. Es ist deshalb davon auszugehen, dass Coreo sich auf die folgenden fünf Objekte konzentrieren möchte: Groner Landstraße 9-9a, Maschmühlenweg 4-6, Untere-Masch-Straße 13, Hagenweg 20-20a, Sollingstraße 3. Aus dem Objekt Untere-Masch-Straße 13, direkt am Platz der Synagoge, sollen laut Nachbar_innen alle Bewohner*innen bis Sommer 2019 ausgezogen sein – hier zeigt sich die direkte Verdrängung, die das Unternehmen betreibt.

Um eine Ahnung davon zu bekommen, wie sehr die Mieten anziehen werden, ist es hilfreich, die jetzigen Mieteinnahmen und die Finanzierung des Kaufs zu betrachten. Die laufenden jährlichen Mieteinnahmen betragen (bei einer Gesamtfläche von 13.754 m²) 1,2 Mio. Euro pro Jahr. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Appartement beträgt also 231 Euro pro Monat bzw. 7,27 Euro je Quadratmeter und Monat. Der Kaufpreis von 9,3 Mio. Euro könnte sich hiermit in weniger als acht Jahren amortisieren. Allerdings ist die aufzubringende Summe um einiges höher. Auf über die Hälfte des Kaufpreises sind Zinsen von 10 % pro Jahr zu bezahlen. Um dies nachzuvollziehen, lohnt sich ein Blick auf den Zweck, die Struktur und die Strategie der Coreo AG.

Die Coreo AG ist 2016 aus einem Beteiligungsunternehmen für Nanotechnologie hervorgegangen. Sie gehört zu etwa einem Drittel dem Beteiligungsunternehmen von Christian Angermayer (London), zu etwa einem Drittel zwei Beteiligungsunternehmen von Bernd Förtsch (Kulmbach). Das letzte Drittel befindet sich im Streubesitz. Angermayer wird ein Riecher für neue Trends attestiert, Förtsch ein Gespür für Möglichkeiten zur Selbstbereicherung. Keiner von beiden ist auf Immobilien spezialisiert – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verwenden sie die Coreo AG dazu, ihr überschüssiges Kapital lukrativ zu parken. Der Aufsichtsrat der Coreo AG ist komplett mit Männern besetzt, die für FinLab arbeiten, ein Unternehmen, das Finanzdienstleistungsprodukte entwickelt. In einem Interview mit dem Geschäftsführer und dem Finanzchef zeigt sich, dass sie selbst zwar gerne umsichtig mit Immobilienblasen und anderen Gefahren umgehen wollen würden, zunächst aber das von den Aktionären gesetzte Ziel, bis 2022 (innerhalb von fünf Jahren) um 1000 % zu wachsen, verfolgen müssen. Dass ausgerechnet Angermayer und Förtsch, die beide schon schlechte Erfahrungen mit Finanzkrisen gemacht haben, ein so ambitioniertes Ziel haben, mag überraschen. Sie müssen die Strategie des Unternehmens jedoch solide genug einschätzen. Diese Solidität lässt sich auf zwei Faktoren zurückführen: Zum einen hat die Coreo AG mittelgroße Portfolios im Blick, die für private Investor_innen zu groß, für institutionelle Investor_innen zu klein sind. Sie füllt also eine Nische, in der sie kaum Konkurrenz hat. Zum anderen schafft sie es, eben durch die Aufnahme von hoch verzinsten Anleihen für neue Investor_innen interessant zu erscheinen. 2007 ließ sie durch das New Yorker Hedgefondsmanagementunternehmen Serengeti Asset Management LP (zu dem nach 2008 viele Angestellte von Goldman Sachs wechselten) Options- und Wandelanleihen mit einem Gesamtvolumen von 20 Mio. Euro an der Münchner Börse platzieren. Die Laufzeit beträgt fünf Jahre, der Zinssatz 10 % per annum. Mit dieser Anleihe gab also die Coreo AG das Versprechen, bis 2022 pro Jahr zwei Millionen Euro auszuzahlen. Das Geld war schnell bei Investor_innen von Serengeti eingeworben, was nicht zu sehr erstaunt, ist der Zinssatz doch vergleichbar mit dem der argentinischen oder der südafrikanischen Nationalbank. Dies kann ein Indiz dafür sein, dass Immobilien in deutschen B- und C-Lagen-Städten (auf die die Coreo AG sich ausgerichtet hat) für internationales Kapital hoch interessant sind. Das ist sogar eine zwingende Schlussfolgerung, sofern man nicht mutmaßen möchte, dass Angermayer und Förtsch sich einen großen Teil der Anleihen selbst gesichert haben, um zu kompensieren, dass expansionsbedingt derzeit keine Dividenden an Aktionär_innen der Coreo AG ausgeschüttet werden. Letztendlich zeigt die hohe Verzinsung den potentiellen Anleger_innen (auch durch den Kontrast zu herkömmlichen Bankkrediten, die derzeit für große Immobilienkäufe unter 5 % verzinst werden), dass das Unternehmen davon ausgeht, in den nächsten Jahren stark wachsen zu können.

Was aber bedeutet das für die Mieter_innen in Göttingen und anderswo? Die auf den Finanzmarkt ausgerichtete Verzinsungslogik muss durch die Mieten finanziert werden. Jeden Cent für Zinsen und Rückzahlung des Fremdkapitals holt sich das Unternehmen von seinen Mieter_innen (Coreo hält Gewerbe- und Wohnimmobilien in mehreren Bundesländern). Das Göttinger Portfolio ist, wie (fast) jedes andere Portfolio der Coreo AG, im Besitz eines Tochterunternehmens, das sich sein Kapital von der AG leiht – zu einem Zinssatz von 10 % per annum. Das Gesellschafterdarlehen der Coreo AG an die Coreo Göttingen Residential UG (haftungsbeschänkt) & Co. KG beträgt 5.285.000 Euro (Stand: 26.11.2018). Bei einer Jahresnettokaltmiete von 1,2 Millionen Euro müssen entsprechend allein 528.500 Euro Zinsen an die Gesellschafterin gezahlt werden, also gut 44 Prozent der Einnahmen, die aus den Mieten generiert werden. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass eine Besonderheit des Göttinger Bestandes ist, dass ein kleiner Teil der Tochtergesellschaft (unter 6 %) von einem anderen Unternehmen gehalten wird – vermutlich von der Seeliger Immobilien GmbH & Co. KG aus Grünwald bei München (Verbindlichkeiten inklusive Zinsen: 1.042.000 Euro). Aufgrund dieser Konstruktion ist also davon auszugehen, dass die Mieten in den Beständen Coreo Göttingen Residential UG & Co. KG beständig erhöht werden, allein schon um die hohen Zinsen an die Muttergesellschaft zahlen zu können. Eine Verdrängung der bisherigen Mieter_innen ist damit programmiert.

Die Coreo AG ist ein finanzmarktgetriebener Investor, dessen Präsenz in Göttingen zeigt, dass hier durch Sanierung, Verdrängung und massive Steigerung der Mieteinnahmen eine bestehende Renditelücke geschlossen werden könnte und allzu zeitnah auch geschlossen werden wird – es sei denn, das Unternehmen wird daran gehindert, seinen Besitz in naher Zukunft auf einzelne komplette Gebäude zu konzentrieren. Dann könnte es sein, dass es angesichts des großen Renditedrucks unter Zugzwang gerät und sich eine neue Strategie einfallen lassen muss. Ob es dann seine Mikroappartements behält oder weiterverkauft – günstiger wird das Wohnen dort auch dann nicht werden. Sähe die Stadt Göttingen ein, dass ihr Fokus auf den Neubau keine einzige Wohnung im Bestand günstiger machen wird, könnte sie sich Instrumenten zuwenden, die tatsächlich versprechen, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und Spekulation unattraktiv zu machen. Hohe Renditeerwartungen können nur dort herrschen, wo nicht konsequent gegen Mieterhöhungen und Verdrängung vorgegangen wird. Wie es aussieht, werden aber auch weiterhin die Mieter_innen selbst für ihre niedrigen Mieten kämpfen müssen.

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4 Gedanken zu “Coreo AG: Finanzmarktgetriebene Verdrängung in Göttingen

  1. Dieser Artikel erzeugt für mich mehr Fragen als hilfreiche Informationen. Die neuen Anbieter sollen schlechte Menschen sein, die sich selbst gern bereichern. Das ist schade.

    Wieso sollen in den üblen Objekten Groner Landstraße 9 oder Hagenweg 20 höhere Mieten gezahlt werden müssen, weil sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Der neue Eigentümer trittmit den selben Bedingungen in den Vertrag ein. Solvente Mieter werden unter unveränderten Bedingungen nicht in die Immobilien einziehen. Wieso sollten neue Mieter in die heruntergekommenen Wohnungen einziehen wollen, nur weil die Mieten steigen? Sollte es nicht auch so sein, dass zuvor erheblich in die Immobilien investiert werden müsste? Dies sollte schwer möglich sein, weil ein erheblicher Teil der Wohnungen in Streubesitz ist. Es ist rechtlich nicht in absehbarer Zeit möglich, die Eigentümer herauszudrängen. Ein Kauf wäre finanziell nicht reizvoll.

    Auch geht die Verfasserin nicht darauf ein, wieso sie der Meinung ist, dass gerade jetzt eine Veränderung der Situation erfolgt, obgleich die Objekte doch in jüngster Zeit an verschiedene Eigentümer wechselte. Was unterscheidet die Motive der derzeitigen Käufern von denen der Vergangenheit. Waren diese nicht auf wirtschaftliche Tragfähigkeit des Hauses angewiesen?

    Die Nachbarn der genannten Objekte Unter-Masch-Straße 13, Hagenweg 20 und Groner Landstraße 9 freuen sich, wenn eine Normalität der Wohnverhältnisse dort einkehrt. Ich glaube allerdings nicht, dass die jetzigen Eigentümer ein glücklicheres Händchen haben als diejenigen, die die Anlagen herunter gewirtschaftet haben.

    Was ich schwer verstehe ist, dass das neue Hotel nicht ein Interesse hat, das Umfeld an das 4-Sterne-Niveau des Hotels anzugleichen. Gibt es Verbindungen zwischen der neuen Käuferin und den Eigentümerinnen des Hotels oder der Sparkasse?

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  2. Der Artikel ist wunderbar informativ. Die Autorin schifft geschickt zwischen Skylla und Charybdis, indem sie einerseits Personen und Firmen nennt, so diese greifbar sind, deren Verhalten aber nicht aus niederen Motiven sondern aus Marktzwängen ableitet.
    Dass ein verschuldetes Subunternehmen nun Eigentümer mehrerer Wohnungen in den genannten Lagen ist und Expansionsbestrebungen gerade in diesem Bereich äußert ist in der Tat bedenklich.
    Es sind verwahrloste aber eben auch günstige innenstadtnahe Wohnungen, die Mieter’innen mit niedrigen Einkommen ermöglichen innenstadtnah zu leben. Mieterhöhungen mit oder ohne Sanierung werden diese Menschen verdrängen. Diese aber werden kommen, dafür sorgen die finanziellen Zwänge, denen die Coreo AG ausgeliefert ist.
    Zu recht bringt die Autorin zuletzt die Stadtverwaltung ins Spiel, in deren Verantwortlichkeit es liegt ein Mieter’innnenfreundliches Umfeld, gerade für niedrige Mieten, zu schaffen.

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