Mietpreisbremse kommt auch in Niedersachsen

Mein erster Blogbeitrag ist ein Hinweis auf eine Stellungnahme von mir, um die mich die Goest-Redaktion zur Einführung der „Mietschutzverordnung“ in Niedersachsen und ihre Auswirkungen auf die Stadt Göttingen gebeten hat. Ich dokumentiere sie hier:

Zunächst scheint die Idee, die hinter der Mietpreisverordnung steht, sehr überzeugend. Es sollen keine großen Mietpreissteigerungen möglich sein, ohne dass eine Wohnwertverbesserung stattgefunden hat. Deshalb sollen mit der Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen die Mieten höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nachdem die Mietpreisbremse in anderen Städten vor über einem Jahr eingeführt wurde, konnten jedoch mehrere Studien nachweisen, zum Beispiel für Berlin, dass der Effekt des Gesetzes recht gering blieb. Ich will zunächst auf einige generelle Gründe für die geringe Wirkmächtigkeit der Mietpreisbremse eingehen und anschließend die zu erwartenden Wirkungen für die Stadt Göttingen darstellen.

Der Grund für die geringen Effekte ist zum einen darin begründet, dass wirksame Kontroll- und Sanktionsmechanismen fehlen, die dafür Sorge tragen, dass die VermieterInnen sich tatsächlich an das Gesetz halten. Hier nimmt das Gesetz faktisch die MieterInnen in die Pflicht gegen überhöhte Mieten vorzugehen: Diese sind aber für gewöhnlich in der schwächeren Position, schließlich sind sie entweder (nicht selten unter Zeitdruck) auf der Wohnungssuche oder haben wenig Interesse an einem Konflikt mit ihrem/r VermieterIn.

Außerdem enthält die Mietpreisbremse einen Bestandsschutz für überteuerte Mietpreise – laut niedersächsischer Verordnung, kann eine höhere Miete verlangt werden, wenn „diese bereits von der Vormieterin oder dem Vormieter geschuldet wurde“ (PM vom 1.11.2016). Hinzu kommt, dass Modernisierungskosten bis zu drei Jahre rückwirkend auf die Miete aufgeschlagen werden können. Es gibt also durchaus Möglichkeiten, die Miete trotz Mietpreisbremse auf ein Niveau anzuheben, das höher liegt als 10% über dem ortsüblichen Vergleichsniveau.

Seitens der Immobilienwirtschaft und VertreterInnen der VermieterInnen wird häufig die These vertreten, dass die Mietpreisbremse Investitionen im Neubau verhindere. Hier ist es hingegen so, dass auch bisher hauptsächlich in Bestandsimmobilien investiert wurde, weil dort die größeren Renditen zu erwirtschaften sind. Dies bedeutet, dass die Mietpreisbremse nicht die Investitionen in Wohnungsneubau verhindert, sondern die attraktiven Verwertungs- und Renditemöglichkeiten in Bestandswohnungen die Ursache dafür sind, wenn zu wenig gebaut wird.

Diese Ausführungen machen bereits deutlich, dass die Mietpreisbremse nicht das richtige Instrument ist, um die momentanen Wohnraumversorgungsprobleme zu lösen, die insbesondere die mittleren und unteren Einkommensschichten – eben auch in Göttingen – haben. In Göttingen bestehen aber noch zwei weitere Probleme, die die Mietpreisbremse nicht als geeignetes Interventionsinstrumentarium erscheinen lassen: Zurzeit gibt es in Göttingen keinen qualifizierten Mietpreisspiegel. Es gibt daher keine handhabbare Möglichkeit eine ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für die Mietpreisbremse heranzuziehen. Die VermieterInnen können höchstens auf Daten der Immobilienmarktportale zurückgreifen, diese enthalten jedoch einzig Angebots- und keine Bestandsmieten, sodass der Vergleichswert deutlich überhöht wäre. Ein qualifizierter Mietpreisspiegel müsste von der Stadt jährlich entweder selbst erstellt oder in Auftrag gegeben werden. Hier kann zumindest diskutiert werden, ob die notwendigen finanziellen Mittel nicht besser gleich in der sozialen Wohnraumförderung eingesetzt werden sollten. Es gibt aber noch einen zweiten Grund, der die Mietpreisbremse für Göttingen nicht geeignet erscheinen lässt. Angesichts der großen Studierendenzahl ist die Fluktuation in der Stadt sehr hoch. Dies bedeutet, dass bei jedem Umzug die VermieterInnen die Miete auf das Maximalniveau anheben könnten – diese neuen Mieten wären wieder Teil der nächsten ortsüblichen Vergleichsmiete. Die sich daraus ergebende Geschwindigkeit, mit der sich die Mietpreise in Göttingen weiter erhöhen würden, würde deshalb kaum unterhalb der aktuellen Steigerungsraten liegen.

 

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2 Gedanken zu “Mietpreisbremse kommt auch in Niedersachsen

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