Marktgesteuerte Stadtentwicklung und ihre politische Durchsetzung: Zum (Teil-)Verkauf des IWF-Geländes an Wertgrund

Blick in den in den Hinterhof: Entwurf für das neue Wohnquartier.Der Aufschrei in der Göttinger Stadtpolitik ist groß, nachdem bekannt wurde, dass die EBR-Projektentwicklung GmbH rund 2/3 ihres Geländes am Nonnenstieg an die Wertgrund Immobilien AG gewinnbringend verkauft hat. Die Aufregung verwundert doch sehr, waren doch die ParteivertreterInnen, die jetzt verstimmt sind, an der Wertsteigerung beteiligt. Welche Rolle die Stadtpolitik bei der Generierung der EBR-Profite gespielt hat und warum man sich nicht über soche Entwicklungen zu wundern braucht, wenn man die Stadtentwicklung den Marktkräften überlässt.

Der politische Beschluss für die B-Plan-Änderung als wichtigster Faktor der Wertsteigerung

Nachdem die EBR das IWF -Gelände für 5,1 Mio. Euro vom Land  gekauft hatte, wurde im Jahr 2012 vom Rat der Stadt beschlossen, einen Bebauungsplan aufzustellen. Das Verfahren zog sich 6 Jahre hin, bis im April letzten Jahres im Stadtrat der Bebauungsplan beschlossen wurde. Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens wurden mehr als 400 Einwände von BürgerInnen und öffentlichen Institutionen im Planungsverfahren durch die Stadtverwaltung ab- oder vielmehr weggewogen. Besonders wichtig aus Sicht des Investors und der Stadt war es, eine möglichst dichte Bebauung zu ermöglichen. Der Stadt ging es allgemein darum viel Wohnraum zu schaffen. Für den Investor bedeutet eine dichte (und hohe) Bebauung eine besonders intensive Nutzung der gekauften Fläche und damit auch besonders gute Gewinnaussichten. Insgesamt sollen auf dem gesamten IWF-Gelände rund 170 Wohnungen entstehen. Und geanu für diese Bebauung hat der Rat der Stadt im letzten Frühjahr einstimmig, bei einer Gegenstimme (Welter-Schultes) und einer Enthaltung, den Weg geebnet. Ohne die B-Plan-Änderung, wäre das Bauvorhaben in dieser Form nicht möglich gewesen.

Erst dieser vom Rat beschlossene B-Plan, machte die Spekulation des Investors EBR auf eine mögliche Wertsteigerung zu einer, die Wirklichkeit werden konnte. Ohne B-Plan-Änderung, wäre die Bebauung mit 170 Wohnungen auf dem Gelände nicht möglich. Diese sind wiederum die Voraussetzung dafür, dass eine lukrative Nutzung und Verwertung des Grundstückes überhaupt möglich wird. Die nach langen Verhandlungen von EBR erreichte B-Plan-Änderung stellte dann im letzten Jahr sicher, dass dieses Kalkül in naher Zeit auch aufgehen dürfte. Und genau aus diesem Grund war der Beschluss des B-Plans gleichbedeutetnd mit einer enormen Wertteigerung des Grundstücks, ohne dass auch nur eine neue Wohnung gebaut wurde. Und welche konkrete Wertsteigerung allein dieser Ratsbeschluss für den privaten Investor EBR hatte, wird jetzt deutlich. Ohne das die EBR weitere Investitionen vornehmen musste, konnte sie 2/3 des Grundstücks an die Wertgrund Immobilien AG verkaufen und noch dazu die ungeliebten Wohnungen mit Mietobergrenze an den neuen Investor abtreten. Der dafür vereinbarte Kaufpreis soll bei 8 Mio. € liegen, also 2,9 Mio.€ höher, als der Kaufpreis für das gesamte Grundstück. Dazu kann EBR das verbleibende Drittel des Geländes jetzt noch selbst im „gehobenen“ Segment entwickeln.

 

Marktwirtschaftlich gesteuerte Stadtentwicklung mit Unterstützung der Politik

Jetzt ist die Aufregung groß und es hagelt Kritik an der EBR von allen politischen Parteien Göttingens (bis auf der FDP). Die Grünen sind „erbost“, die SPD distanziert sich von der EBR und betont, dass dieses Verhalten dem Verkäufer ein bestimmtes Zeugnis ausstelle, die Linken sprechen von Bodenspekulation. Diese Kritiken scheinen überdecken zu sollen, dass all diese Parteien der B-Plan-Änderung zugestimmt haben und mit ihrer Stimme diese Wertsteigerung erst ermöglicht haben. Wenn die Linke von „Goldgräber“ -Stimmung spricht, hat sie schon recht, nur dass eben die Grube durch den Beschluss des Rates der Stadt (und eben auch mit den Stimmen der Linken) erst mit Gold gefüllt wurde.

Die EBR verhält sich nicht anders, als von jedem rational kalkulierendem Unternehmer oder Investor in einer freien Marktwirtschaft zu erwarten ist. Sie hebt die Goldgrube, die ihr durch die städtische Politik vor die Füße gelegt wurde. Sie verkauft einen Teil des Grundstücks an den Meistbietenden und realisiert somit sehr schnell die möglichen Gewinne. Natürlich kann man der EBR von einem bestimmten (sozialpolitischen) Standpunkt aus einen Vorwurf machen. Aber soziales Verhalten von marktwirtschaftlichen Akteuren zu erwarten gehört ins Reich der Illusionen. Eine Stadtentwicklung, die den Marktkräften überlassen wird, schert sich nicht um soziale Belange – das wird hier einmal mehr deutlich.

Die RatspolitikerInnen sollten von diesem Beispiel lernen. Sie sollten sich genau überlegen, wo sie Investoren durch Bebauungspläne neue Verwertungsmöglichkeiten öffnen wollen, und ob überhaupt. Es zeigt auch, die 30%-Quote für bezahlbaren Wohnraum stellt für Investoren kaum einen Eingriff in ihre Gewinnerwartungen dar. Die Wertgrund-Fonds gelten im Anlagebereich als Fonds mit guter Renditeerwartung (so erzielte einer der von Wertgrund aufgelegten Fonds, der WERTGRUND WohnSelect D, im vergangen Jahr eine Rendite von 20%). Wertgrund wird also trotz der Übernahme der Mietpreisbindungen für das Drittel der EBR-Flächen, auf dem Gelände erhebliche Gewinne erwirtschaften.

Sorge sollte allen sozialpolitisch engagierten RatspolitikerInnen darüber hinaus machen, dass das IWF-Gelände nicht die einzige Fläche eines Privatinvestors ist, für die sie kürzlich die Verwertungsmöglichkeiten mittels B-Plan-Änderung verbessert haben. Selbiges trifft mindestens auch auf die Bestände von Adler Real Estate zu, um die es Ende des letzten Jahres heftige Diskussionen gab.

Das Beispiel des IWF-Geländes zeigt auch: Eine städtische Politik, die auf private Investoren und die Unterstützung der Marktgesetze setzt, ist keine soziale Stadtentwicklungspolitik und füllt nur die Taschen von privaten Investoren.

 

Die Folgen der Unterwerfung der Stadtpolitik unter private Renditeinteressen für die Unterbringung von Geflüchteten

Nachtrag vom 29.1.2019: Die Piraten-Partei Göttingen hat in einer Pressemeldung auf den zeitlichen Zusammenhang zwischen dem vehementen Einsatz der Stadtverwaltung für die Schließung der Geflüchtetenunterkunft auf dem IWF-Gelände und des Verkaufsabsichten der EBR an die Wertgrund AG. Es zeigt sich, dass die Geflüchteten dem Verkauf an Wertgrund und damit den Renditeinteressen von EBR im Weg standen und das Engeament der Stadtverwaltung nötig war un den Verkauf zu ermöglichen. So bewirkt die Unterwerfung der Stadtpolitik unter die Renditeinteressen privater Investoren ganz konkret die schlechtere Unterbringung (nämlich in weiter vom Stadtzentrum entfernte und wegen schlechter Lebensqualität kritisierte Unterkünfte, z.B. Siekhöhe) der Menschen unserer Gesellschaft, die es hier ohnehin sehr schwer haben.

 

Bildquelle: http://www.goettinger-tageblatt.de/Die-Region/Goettingen/170-gehobene-Wohnungen-im-Nonnenstieg

 

 

 

 

 

 

 

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