Bebauungsplan Grone: Weitere Mietpreissteigerungen 2018 und 2019 vorprogrammiert

Und wieder Grone. Und wieder die ADLER Real Estate AG: In der Groner Ortsratsitzung am Donnerstag wird über die Aufstellung des Bebauungsplans ‚Ortszentrum am Rehbach‘ beraten. Die ADLER Real Estate AG will die bestehenden Gebäude aufstocken, energetische Sanierungen durchführen, Fahrstühle in die Gebäude einbauen, Balkone anbringen und das Umfeld aufwerten. Die Konsequenz: den aktuellen Mieterhöhungen werden weitere folgen.

Es sieht ganz so aus, als würde die MieterInnen in Grone jetzt die volle Wucht der Renditeorientierung von FinanzanlegerInnen zu spüren bekommen. Die ADLER Real Estate ist eine Aktiengesellschaft, die im SDAX notiert ist und entsprechend „den Aktionären gegenüber […] der Wertsteigerung verpflichtet“ ist. Dies funktioniert hautpsächlich über die Verbesserung der sogenannten operativen Leistungsdaten. So berichtete die ADLER im August stolz den Aktionären, dass es ihr gelungen sei, die Mieten im ersten Halbjahr 2017 im Gesamtbestand um 1,6 Prozent zu erhöhen. Die Mietpreiserhöungen, die die Groner MieterInnen zum 1. Oktober ereilten, sind Teil der „ambitionierten Ziele“ für das Jahr 2017 die Mieteinnahmen um insgesamt 3 Prozent zu steigern.

Die nun im Bebauungsplan für 2018 und 2019 angekündigten Sanierungen, Aufstockungen und Balkonanbauten dürften dazu da sein das permanente Renditestreben mittels Mietpreissteigerungen weiter zu befeuern. Die Kosten für die energetischen Sanierungen können als Modernisierungsumlage ohne Einverständnis der MieterInnen zu 11 Prozent auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden. Das heißt, dass sich die Sanierungskosten für die ADLER nach spätestens 10 Jahren über die Mieterhöhungen amortisiert haben. Der Anbau der ca. 1.000 Balkone schaffe ca. 5.000 m² zusätzliche Wohnfläche, heißt es im Bebauungsplan. Das heißt die offizielle Wohnfläche je Wohnung wird vergrößert und damit auch der pro Wohnung zu entrichtende Mietzins. Alles Maßnahmen, die dazu führen, dass sich die Mieten nach den jüngsten Mieterhöhungen in Grone nochmals erhöhen werden.

Ähnlich verhält es sich mit der Aufstockung der Gebäude und der damit verbundenen Schaffung von 200 zusätzlichen Wohnungen. Der Grund und Boden und die Gebäude gehören der ADLER schon. Die Möglichkeit zusätzliche Wohnungen auf der gleichen Fläche zu schaffen erhöhen so die Erträge der ADLER zusätzlich – und treiben ganz nebenbei die Bodenpreise in Grone in die Höhe. Denn das bedeutet, dass die Grundrente, also die mit dem Grund und Boden zu erwirtschaftende Rendite, in den ADLER-Beständen steigt. Dies führt in der Bewertung des Bodens zu einer Wertsteigerung. Bei zukünftigen Verkäufen im Groner Umfeld wird diese Wertsteigerung zusätzlich mit eingepreist werden. Die Folge: steigende Bondenpreise und schließlich steigende Mieten. Abgesehen davon ist bei den von ADLER auf ihrer Homepage vertrenen Renditebestrebungen nicht zu erwarten, dass die neu geschaffenen Wohnungen im Niedrigpreissegment angesiedelt sein werden. Das fördert zwar die viel beschworene soziale Durchmischung, dürfte aber neben den schon durch die Sanierungen zu erwartenden Mieterhöhungen, lediglich den Effekt haben, dass die hohen Neuvertragsmieten zur Durchsetzung weiterer Mietpreissteigerungen im ADLER-Bestand genutzt werden – dass ADLER dies auch tatsächlich tut, wird an den jüngsten Mieterhöhungen deutlich. Es droht also eine Spirale der sozialen Verdränungn in Grone in Gang gesetzt zu werden.

Die Stadtverwaltung und -politik sollte sich genau überlegen, ob sie diese Entwicklungen mit dem Bebauungsplan unterstützen möchte. Sie könnte zum Beispiel den Bebauungsplan nur im Zusammenhang mit einem städtebaulichen Vertrag genehmigen, der die Mieten für die nächsten 20 Jahre auf ein Höchstniveau festlegt und der Stadt für einen Großteil der neu geschaffenen Wohnungen Belegungsbindungen sichert.

 

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3 Gedanken zu “Bebauungsplan Grone: Weitere Mietpreissteigerungen 2018 und 2019 vorprogrammiert

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