Dokumentation des Vortrages „Mietpreissteigerungen und Wohnungsnot jenseits der Agglomerationsräume“ erschienen

Kürzlich ist der Reader zur Tagung „Die Rückkehr der Wohnungsfrage. Ansätze und Herausforderungen lokaler Politik“ die am 19. und 20. Juni in Darmstadt stattfand erschienen. Auch mein Vortrag, den ich unter dem Titel „Mietpreissteigerungen und Wohnungsnot jenseits der Agglomerationsräume. Die finanzmarktgetriebene Überformung des deutschen Städte-Hierarchie-Systems“ gehalten habe, ist dort dokumentiert. Darin zeige ich am Beiespiel der Städte Göttingen und Neuruppin (Brandenburg) auf, dass die neue Wohnungsnot nicht nur ein Phänomen der Agglomerationsräume ist.

Ich dokumentiere hier meinen Beitrag:

Mietpreissteigerungen und neue Wohnungsnot jenseits der Agglomerationsräume

Seit einigen Jahren wird sehr intensiv darüber diskutiert, dass viele Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland Probleme haben, sich mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Beispielsweise wurden im Jahr 2016 im Bundestag zweimal die damit verbundenen Probleme und Lösungsmöglichkeiten verhandelt und die Bundesregierung kündigte bereits 2015 eine Wohnungsbau-Offensive an. Zunehmende Wohnungsknappheit und steigende Mietpreise sind jedoch mittlerweile nicht nur in Ballungszentren zu verzeichnen, sondern auch in kleineren Großstädten sowie in Mittelstädten. Ursächlich dafür ist die Verlagerung des finanzgetriebenen Anlagedrucks von den Großstädten in B-Lagen- und C-Lagen-Städte aufgrund des Sinkens der rent gap in den Großstädten (Fehlberg/Mießner 2015). Diese Dynamik überformt das deutsche Städte-Hierarchie-System.

Die beiden Fallstudien in der rund 130.000 EinwohnerInnen zählenden Universitätsstadt Göttingen und im ca. 80 Kilometer nördlich von Berlin gelegenen Mittelzentrum Neuruppin (30.000 EinwohnerInnen) machen deutlich, dass die Immobilien- und Mietpreissteigerungen nicht durch einen großen Zuwachs an Bevölkerung erklärt werden können (vgl. Wieland 2014). Beide Städte erfahren in den letzten Jahren zwar ein leichtes Bevölkerungswachstum, in den 1990er Jahren lebten jedoch bereits mehr Menschen in diesen Städten. In der Stadt Göttingen sind seit 2013 die Angebotsmietpreise um 21,1% auf aktuell 9,71€/m² gestiegen (eigene Erhebungen). In Neuruppin stiegen die Angebotsmieten zwischen 2012 und 2016 um 14,3% auf mittlerweile 6,05€/m² (Empirica 2017). In Göttingen sank aufgrund dieser Preissteigerungen der Anteil der Wohnungen mit einem Angebotsmietpreis von weniger als 7,50€/m³ von knapp 45% auf 15% der inserierten Wohnungen (Abbildung 1).

Mietpreissegmente

Abb. 1: Anteil der Wohnungsangebote nach Quadratmetpreisen (Eigene Erhebungen)

Während in den Agglomerationen internationale (Groß-) Investoren aktiv sind, treten diese in den untersuchten Fallstädten nur vereinzelt auf. Stattdessen sind eher nationale und vor allem lokale Investoren in diesen beiden Städten aktiv. Insbesondere lokale Ober- und Mittelschichtshaushalte scheinen Immobilien als Anlage zur Altersabsicherung entdeckt zu haben. Dabei konzentrieren sich die VermieterInnen in der Universitätsstadt Göttingen stark auf Studierende als MieterInnenklientel. Das Wohnverhalten der Studierenden ermöglicht es den VermieterInnen, im studentischen Segment höhere Mieten zu erwirtschaften (Mießner 2017):

  • Mittels Wohngemeinschaften können Studierende höhere Mieten zahlen, als Mittelschichtsfamilien.
  • Die hohe Fluktuationsrate der Studierenden ermöglichen den VermieterInnen regelmäßige Mietpreisanpassungen.
  • Studierende erwarten selten hohe Ausstattungsstandards und sind dennoch bereit, bezogen auf den Quadratmeter relativ hohe Mieten zu zahlen.

Dies hat jedoch sozialräumliche Verdrängungsprozesse zur Folge (Mießner/Klinge 2017):

  • Die soziale Mischung in den Göttinger Stadtteilen sinkt.
  • TransferleistungsempfängerInnen und Haushalte mit geringen Einkommen konzentrieren sich auf immer weniger Stadtteile.
  • Familien werden zunehmend an den Stadtrand verdrängt.

Diese Entwicklungen zeigen, dass der Fokus von Politik und Wissenschaft nicht einzig auf die Agglomerationsräume beschränkt bleiben sollte: Im Anschluss an die globale Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 wird überschüssiges Kapital nicht nur in Immobilien in den Agglomerationsräumen angelegt. Aufgrund des Anlagedrucks werden dort Immobilien immer knapper und kostenintensiver und die Renditen sinken. Deshalb weichen die (Finanz-) Investoren zunehmend auch auf prosperierende B- und C-Lagen nicht nur innerhalb der Agglomerationsräume, sondern auch entlang des Städte-Hierarchie-Systems (sogenannte B- und C-Lagen-Städte) aus. Dies wiederum führt zu sozialräumlichen Polarisierungsprozessen auch jenseits der Agglomerationsräume. Auch hier sind Strategien zum Erhalt und zur Schaffung bezahlbaren Wohnens dringend von Nöten, wie die beiden Beispiele Göttingen und Neuruppin zeigen.

 

Quellen:

Empirica [Empirica-Systeme GmbH] (2017): Forschungsdatensatz Wohnungsmarkt. Unveröffentlichte Daten.

Fehlberg, T. / Mießner, M. (2015): Mietpreissteigerungen und Wohnungsengpässe abseits der Ballungsräume. Investitionen in B-Lagen und Regionalzentren – das Beispiel Göttingen. In: sub\urban. zeitschrift für kritische stadtforschung. 3. Jg., H. 1, S. 25-44 (URL: http://www.zeitschrift-suburban.de/sys/index.php/suburban/article/view/167).

Mießner, M. (2017): Studentische Wohnungen als Anlageobjekte. Zu den sozialräumlichen Implikationen einer Investitionsstrategie in der Universitätsstadt Göttingen. In: RaumPlanung – Fachzeitschrift für räumliche Planung und Forschung, H. 1, S. 46-51.

Mießner, M. / Klinge, T. J. (2017): Sozialräumliche Segregation in der Universitätsstadt Göttingen. Verdrängungsprozesse im Spannungsfeld von Investorenstrategien und sozial gerechter Wohnraumversorgung. In: Dittrich, C. / Harteisen, U. / Reeh, T. (Hg.): Land und Stadt: Lebenswelten und planerische Praxis. Göttinger Geographische Abhandlungen. – im Druck.

Wieland, T. (2014): Der Göttinger Wohnungsmarkt. Eine Analyse der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Göttinger Wohnimmobilienmarkt unter besonderer Berücksichtigung der Mietpreise für Wohnungen (Göttinger Statistik Aktuell). Göttingen.

Advertisements

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s